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quarta-feira, 26 de abril de 2017

Portal R7: Metade dos imóveis volta às construtoras devido aos distratos

Considerando os últimos 12 meses terminados em fevereiro, o dado é ainda maior: 57,9%. Na prática, é possível dizer que a cada 100 unidades vendidas no período, os contratos de 58 foram desonrados pelos compradores, fazendo com que os imóveis voltassem para as construtoras

Metade dos imóveis de alto e médio padrão vendidos pelas construtoras foi alvo de distratos e retornou para serem negociados novamente nos últimos anos. Significa dizer que, a cada dois imóveis comercializado no País, um foi distratado.

Essa regra vale, pelo menos, desde 2014, de acordo com dados divulgados nesta terça-feira (25) pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), a partir de um levantamento realizado em parceria com a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas).

Nos primeiros dois meses de 2017, a relação de distrato por venda totaliza 53,1%. Isso quer dizer que, de cada 100 imóveis negociados no período, 53 tiveram seus contratos de venda cancelados pelo pretendente e voltaram para o catálogo de unidades da construtora.

Considerando os últimos 12 meses terminados em fevereiro, o dado é ainda maior: 57,9%. Na prática, é possível dizer que a cada 100 unidades vendidas no período, os contratos de 58 foram desonrados pelos compradores, fazendo com que os imóveis voltassem para as construtoras.

Impacto negativo 
O economista da Fipe Eduardo Zylberstajn avalia que, apesar da comparação integrar itens diferentes em ciclos distintos, a relação de distratos por vendas afeta diretamente as contas das incorporadoras.

— Quando eu vendo e distrato uma unidade no mesmo período, tenho que ter diversos acertos de contas e, certamente, essa relação acaba afetando o fluxo de caixa do negócio.

Ao afirmar que os distratos constituem um problema para o setor imobiliário do País, o presidente da Abrainc, Luiz Antônio França, relaciona o cancelamento do contrato com a situação de um consumidor que solicitou um terno para um alfaiate ou que realizou um financiamento para compara um carro.

Ele ressalta que o cliente não tende a desfazer o acordo com o profissional ao encontrar um modelo simular ao encomendado por um valor menor no mercado.

— Ninguém devolve televisão ou carro. E o sinal, como o solicitado pelo alfaiate, é uma garantia pelo trabalho dele. [...] Você não vai desfazer a compra porque ele já pode ter comprado o tecido e a linha para fazer o terno.

O presidente da Abrainc diz que o volume de distratos dificultam os incorporadores de realizarem novos investimentos “devido à incerteza que se tem na equação financeira dos empreendimentos”.

— Se eu já não tenho fluxo de dinheiro entrando para terminar a obra, como eu vou pagar um distrato? Quem sai prejudicado em tudo isso é aqueles que permaneceram com o imóvel. Isso é muito claro, principalmente, nas empresas menores, que não tem a sustentação financeira necessária e nem a capacidade de conquistar recursos para fazer frente às necessidades e param o empreendimento.

(Portal R7 - Notícias - Economia - 25/04/2017)

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terça-feira, 25 de abril de 2017

Portal G1: Preços de locação e venda de imóveis comerciais caem no 1º tri

A pesquisa compara ainda o investimento em imóveis com uma alternativa considerada de menor risco, o Certificado de Depósito Interbancário (CDI). O levantamento aponta que quem optou por imóveis tem registrado perdas desde 2015

Os preços de locação dos imóveis comerciais fecharam o 1º trimestre em queda, segundo o índice FipeZap, que acompanha o mercado do Rio de Janeiro, São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte. 

No acumulado nos últimos 12 meses, os preços anunciados de venda e de aluguel recuaram 3,19% e 6,90%, respectivamente. Descontada a inflação do período, de 4,57% (medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo, do IBGE), os preços dos imóveis comerciais acumulam queda de 7,42% para venda e de 10,97% para locação.

O indicador acompanha o preço médio de conjuntos e salas comerciais de até 200 m² com base em anúncios da internet.

As maiores quedas foram registradas no Rio de Janeiro, com recuo de 6,31% nos preços para venda e de 13% nos preços para locação. Em São Paulo, houve baixa de 2,86% e 5,52% respectivamente.

Entre as 4 cidades pesquisadas, o Rio continua sendo o local com os imóveis comerciais mais caros para venda. Em março, o valor médio do m² foi de R$ 11.214, enquanto São Paulo segue com o preço mais caro de locação: R$ 45,35 o metro quadrado.

Perdas
A pesquisa compara ainda o investimento em imóveis com uma alternativa considerada de menor risco, o Certificado de Depósito Interbancário (CDI). O levantamento aponta que quem optou por imóveis tem registrado perdas desde 2015, em geral.

Segundo o estudo, em março os proprietários de salas comerciais locadas tiveram um retorno médio de 2% (resultado da combinação entre o recebimento dos aluguéis e da desvalorização dos bens), enquanto que o CDI rendeu 13,9%.

(Portal G1 - Economia - Notícia - 25/04/2017)

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segunda-feira, 24 de abril de 2017

Valor: Vendas da EZTec despencam 66,7% no primeiro trimestre

Em relação ao quarto trimestre do ano passado, a retração foi de 78,1%

As vendas líquidas da EZTec caíram 66,7% no primeiro trimestre de 2017, na comparação anual, para R$ 9 milhões. Em relação ao quarto trimestre do ano passado, a retração foi de 78,1%.

A empresa contabilizou vendas brutas de R$ 114 milhões e distratos de R$ 105 milhões nos três primeiros meses do ano, segundo informou prévia operacional.

A EZTec disse que os impactos da campanha para acelerar vendas corresponderam às expectativas, mas houve efeitos negativos das festividades pré­-Carnaval nas vendas dos fins de semana de fevereiro.

A incorporadora prepara lançamentos de imóveis direcionados para as rendas média-­alta e alta.

(Valor Online - Empresas - 20/04/2017)

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quinta-feira, 20 de abril de 2017

O Globo: Crise, fatores locais e "efeito PDG" derrubam setor imobiliário no Rio

O pedido de recuperação judicial da PDG contribuiu para que um cenário crítico se desenhasse na Barra da Tijuca. [...] Os proprietários se organizam para enfrentar o momento de crise enfrentado pela empresa com a Associação de Defesa dos Condôminos e Credores da PDG (ADCPDG) [...] Muita gente foi enganada. Sinceramente, não acredito que a PDG vá sair dessa

Em 2013, os investimentos feitos por toda a cidade para a realização da Rio-2016 inspiraram o então prefeito Eduardo Paes, que, apostando em uma espiral de valorização dos imóveis, encomendou à Estrela uma versão carioca de um clássico dos jogos de tabuleiro. Assim surgiu o Banco Imobiliário Cidade Olímpica, distribuído para crianças da rede municipal de ensino. Contrariando o prognóstico, porém, um ano após o megaevento esportivo, o segmento enfrenta o momento mais delicado de uma crise prolongada, facilmente perceptível na Barra da Tijuca. O bairro, que abriga o Parque Olímpico, foi também o que mais recebeu empreendimentos comerciais e residenciais. Boa parte deles segue vazia, à espera de compradores e ocupação.

O pedido de recuperação judicial da PDG contribuiu para que um cenário crítico se desenhasse na Barra da Tijuca. Fica no bairro o principal empreendimento da construtora na cidade, o The City Business, na Avenida Embaixador Abelardo Bueno. O complexo reuniria três prédios comerciais, atualmente semiprontos, e um shopping que ainda não começou a ser erguido. Ao todo, são 1.044 salas. Do total, 640 já foram compradas. Os proprietários se organizam para enfrentar o momento de crise enfrentado pela empresa com a Associação de Defesa dos Condôminos e Credores da PDG (ADCPDG), constituída em fevereiro deste ano.

A entidade já representa cerca de 140 proprietários. E, aos poucos, começa a receber também a adesão de compradores de imóveis da construtora em outros empreendimentos da região, como o Expert Suite Services, na Estrada dos Bandeirantes, em Jacarepaguá; e o Grand Family Condomínio Club, em Vargem Grande. Advogado do grupo, que recorre à Justiça para garantir a entrega das unidades, José Roberto Soares de Oliveira explica que a intenção é fazer com que uma outra empresa dê continuidade às obras.

Efeito Encol
— Desde a quebra da Encol, as incorporações são protegidas pelo patrimônio de afetação: uma legislação que determina que o dinheiro arrecadado pelas construtoras em lançamentos vá diretamente para as obras. Assim, os proprietários não estão entre os 23 mil credores da PDG; as compras não estão atreladas à recuperação judicial. O ideal é que outra empresa assuma as obras e as conclua, uma vez que a recuperação judicial pode durar entre 180 e 360 dias, antes de uma possível transformação em falência — analisa.

O cirurgião geral Armindo Fernando Costa, presidente da Associação de Médicos da Barra da Tijuca (Amebarra), adquiriu em 2014 uma sala comercial no The City Business. A ideia era que o espaço, avaliado em cerca de R$ 300 mil, fosse utilizado pelo filho, recém-formado em Medicina, como consultório. Indignado com o tratamento dado pela empresa aos clientes e com a paralisação das obras, ele decidiu mobilizar outros clientes da PDG.

— Realizamos nossa última assembleia no dia 9. Tenho explicado aos condôminos que, isoladamente, ninguém tem chance de vencer uma gigante do setor imobiliário como a PDG. Para obtermos alguma coisa, precisamos atuar em conjunto. Eu fui um dos cem primeiros compradores, aos quais foram oferecidas vantagens, como isenção de condomínio e taxas por dois anos. Na ocasião, houve um lançamento cinematográfico de tão impressionante. Muita gente foi enganada. Sinceramente, não acredito que a PDG vá sair dessa. A dívida da empresa é muito grande — afirma.

Em nota, a PDG diz que tem atualmente 20 obras, a maioria em São Paulo e no Rio. Dessas, três devem ser entregues aos clientes em breve e três estão em andamento, entre elas, a do The City Business. As outras 14, esclarece, estão paralisadas, aguardando a negociação entre a construtora e os bancos financiadores, no âmbito da recuperação judicial.

Com dívida bilionária, PDG não é exceção
No pedido de recuperação apresentado em fevereiro na 1ª Vara de Falências de São Paulo, a empresa informou ter dívidas de R$ 6,2 bilhões. A situação enfrentada pela PDG não é exceção em meio à crise política e econômica do país. Divulgada no início do ano pela Associação de Dirigentes do Mercado Imobiliário, a Pesquisa Ademi compara os dados de lançamentos do ano olímpico com os do ano anterior. Embora o número de lançamentos em toda a cidade tenha crescido, sobretudo os de imóveis residenciais, que passaram de 5.857 para 7.329, no bairro ele diminuiu de 409 para 87. Entre as unidades de perfil comercial, a queda foi abrupta: foram 142 lançadas em 2015, contra nenhuma em 2016.

Presidente da Ademi, Cláudio Hermolin diz que a redução dos lançamentos está relacionada a uma superoferta disponibilizada nos últimos anos, em virtude dos Jogos Olímpicos. Mas pondera que outros problemas afetaram o mercado na região, como o impasse na definição do Plano de Estruturação Urbana (PEU) das Vargens.

— Até 2014, a região de Barra da Tijuca, Jacarepaguá e Recreio era campeã de lançamentos e, também, de vendas. Ela sempre absorvia os novos empreendimentos, mas isso foi mudando com a crise, e o mercado reagiu, reduzindo o número de lançamentos. O PEU das Vargens também imobiliza uma grande área porque, apesar de o nome atrelá-lo a Vargem Grande e Vargem Pequena, sua abrangência começa já a partir da Avenida Abelardo Bueno. É uma área muito grande, capaz de absorver lançamentos de diversos tipos, para os mais variados públicos — afirma.

Preços em queda e vacância recorde
O Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-Rio) divulgou na semana passada sua Pesquisa de Cenário Imobiliário da Barra da Tijuca e Adjacências. O estudo mostra que, embora a Barra continue a ser o bairro com o maior valor médio de metro quadrado para locação residencial na região, o valor da unidade caiu 7% de janeiro de 2016 a março deste ano. No segmento comercial, a desvalorização foi de 15,5%. 

Vice-presidente do Secovi-Rio, Leonardo Schneider reforça que o momento de crise beneficia os clientes com liquidez, que podem obter vantagens importantes nas negociações e se tornam mais fortes no momento de apresentação de uma proposta de negócio.

— O valor do metro quadrado para aluguel retrocedeu aos patamares de 2012. O número elevado de lançamentos, unido à crise, produziu um cenário único. Hoje, temos uma taxa recorde de vacância de imóveis comerciais no Rio: ela está na faixa dos 35%, e talvez seja ainda maior na Barra, que abriga a maior parte dos novos empreendimentos. Em um bom momento econômico, essa taxa oscila entre 8% e 10%. Nossa previsão é que a cidade precise de cinco anos para absorver essa demanda, ou seja, até 2020. O mercado está totalmente nas mãos dos inquilinos e dos compradores — analisa.

A crise do mercado em números
87: Foi o número de unidades residenciais lançadas durante 2016, na Barra. No ano anterior foram 409. A queda aconteceu em um ano em que aumentou o número de lançamentos no restante da cidade.

15,5%: Foi a depreciação do metro quadrado de imóveis comerciais entre janeiro de 2016 e março deste ano no bairro.

7%: Foi a redução no valor médio do metro quadrado residencial na região. A exceção ocorreu no Jardim Oceânico, área valorizada graças à inauguração da Linha 4 do Metrô.

35%: É a taxa de vacância de imóveis comerciais em toda a cidade. Especialistas estimam que ela seja ainda maior na Barra, devido aos lançamentos para a Rio-2016. Em um bom momento econômico, o índice costuma oscilar entre 8% e 10%.

2020: É quando, segundo estimativa do Secovi-Rio, a cidade terá conseguido absorver todos os lançamentos imobiliários feitos com ênfase nos Jogos Olímpicos de 2016.

Prédios olímpicos fracassam
Entre os empreendimentos construídos em função da Olimpíada, chamam a atenção o desempenho aquém do esperado do Pontal Oceânico, onde dois condomínios serviram à Vila de Mídia; do Riserva Golf, vizinho ao campo de golfe olímpico; e do Ilha Pura, que foi a Vila dos Atletas.

Os planos para o Ilha Pura eram ousados. Durante as obras, os responsáveis pelo empreendimento, as construtoras Carvalho Hosken, dona do terreno, e Odebrecht, afirmavam que o complexo seria a maior área residencial da região. Foram feitas 3.604 unidades, em 31 prédios, em um terreno de 820 mil m². Atualmente, porém, o espaço é uma grande exposição de blocos de concreto. Segundo dados das construtoras, 300 unidades foram postas à venda, ainda em 2014, e, destas, 40% chegaram a ser comercializadas. O número representa 6,6% de apartamentos ocupados entre todos os prontos. No segundo semestre, as chaves começarão a ser entregues, e haverá oferta de mais unidades.

Em uma entrevista no ano passado, Carlos Carvalho, dono da Carvalho Hosken, disse que a região fora planejada para moradores de alto poder aquisitivo. Aparentemente, porém, o custo elevado dos apartamentos se tornou em um dos problemas para a comercialização.

— Fizeram imóveis amplos, com valor do metro quadrado muito alto. Lá, um apartamento de mais de 100m² sai a pelo menos R$ 1 milhão; é difícil haver público para isso. Pelo que ouvi, vão tentar mudar a estratégia, tornando-a mais agressiva e apostando nas locações com opção de compra, em que o aluguel é absorvido na hora da venda. Outra alternativa possível é tentar vender unidades para cooperativas habitacionais, empurrar para Forças Armadas, Petrobras, algo assim. Acho que superestimaram o empreendimento, pensando que ele seria facilmente vendido, como aconteceu com a Vila do Pan, mas os apartamentos aqui são totalmente diferentes — afirma o administrador Rogério Appelt, que trabalha com estudos de terrenos para incorporadoras e que mora na região.

(O Globo - Rio - Bairros - 20/04/2017)

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quarta-feira, 19 de abril de 2017

Valor: Em crise, construção corta vagas pelo 29º mês consecutivo

“A intensificação do desemprego na construção resulta da redução contínua do volume de novas obras, decorrente do prolongamento da recessão econômica”, afirmou o presidente do Sinduscon-SP, José Romeu Ferraz Neto

O setor da construção cortou 14.070 vagas em todo o Brasil em fevereiro, queda de 0,56% em relação a janeiro. Foi a 29ª queda consecutiva. Com isso, o setor tem agora estoque 2,48 milhões de trabalhadores ocupados. Ante fevereiro de 2016, houve queda de 13,95% no nível de emprego.

Em outubro de 2014, primeiro mês de variação negativa, o estoque era de 3,57 milhões de empregados. Os dados são da pesquisa realizada pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP) em parceria com a Fundação Getulio Vargas (FGV).

“A intensificação do desemprego na construção resulta da redução contínua do volume de novas obras, decorrente do prolongamento da recessão econômica”, afirmou o presidente do Sinduscon-SP, José Romeu Ferraz Neto.

A expectativa da entidade é que este quadro somente se reverterá depois de tomadas medidas para reativação da economia, acompanhadas de queda da inflação e juros. “Por isso é tão relevante a aprovação das reformas trabalhista e da Previdência, melhorando o ambiente de negócios e proporcionando segurança jurídica ao emprego formal”, disse Ferraz.

(Valor Online - Brasil - 18/04/2017)

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terça-feira, 18 de abril de 2017

Estadão: Distratos opõem empresas e consumidores. Dados confirmam mercado especulativo

Se parte dos compradores de um empreendimento que já foi lançado, mas ainda não foi entregue, desiste, o estoque daquela incorporadora aumenta, o que faz com que os preços caiam. Quando há desvalorização, há mais devolução e o estoque continua crescendo. “Pode haver colapso”. [...] “Pelos documentos na hora da compra, conseguimos identificar que a maioria das desistências são solicitadas por investidores."

A crise econômica dos últimos três anos trouxe dor de cabeça para incorporadoras e consumidores. O motivo são os distratos – quando o comprador desfaz o contrato de compra e venda de um imóvel com a construtora. A desistência não é simples para nenhum dos lados. Em uma ponta, a empresa precisa devolver uma parte do dinheiro que recebeu de entrada, e corre o risco de ficar sem caixa para terminar as obras.

Na outra, está o consumidor que, em razão da crise, perdeu o emprego ou viu sua renda diminuir. Por isso, não consegue mais arcar com as parcelas ou o financiamento do imóvel. Ou o investidor que comprou o bem na planta sob a promessa de valorização, mas depois da crise viu os preços caírem e quer desistir da compra.

A divergência gira em torno do valor que pode ser retido pela incorporadora na hora do distrato. Associações de mutuários pedem na Justiça que a empresa devolva de 80% a 90% do que o cliente já pagou. Mas as incorporadoras alegam que deveriam ficar com uma porcentagem maior em cima do valor total do contrato.

Drama
O engenheiro mecânico Vinícius Alvetti, de 29 anos, comprou um imóvel em 2013, na Vila Prudente, por R$ 376 mil. Ele já havia dado R$ 70 mil de entrada quando perdeu o emprego em 2015. Durante alguns meses, ele se esforçou para pagar as parcelas, mas diante da dificuldade econômica, decidiu transferir o imóvel para a sogra.

Segundo Alvetti, a construtora pediu uma série de documentos, como declaração de imposto de renda e extrato bancário, mas começou a demorar para resolver o pedido. “Foram quatro meses tentando a transferência. E a burocracia não foi a pior parte. Eles queriam cobrar 4% do valor total do imóvel (ou seja, R$ 15 mil) de multa, o que nós consideramos abusivo.”

Alvetti resolveu procurar a Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa), que oferece assistência jurídica para quem adquiriu imóveis financiados. Para fugir da multa, ele pediu o distrato do contrato. “Na Justiça, já conseguimos um acordo para que a construtora não envie mais cobranças. Até maio, esperamos conseguir o restante do dinheiro dado como entrada e o fim do contrato”, diz.

O presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz, afirma que, na maioria dos casos, é mesmo necessário procurar o Judiciário para conseguir o distrato. “Por via administrativa, o cliente não consegue ter o dinheiro de volta. Algumas incorporadoras dizem que ele não tem direito a receber nada. Outras estipulam cláusulas abusivas nos contratos, retendo cerca de 50% do valor já pago”, diz.

A especulação que elevou os preços agora é a causa dos distratos
Para o professor especialista em negócios imobiliários da Escola de Economia de São Paulo da FGV, Alberto Ajzental, a questão dos distratos fica problemática quando o interesse individual do consumidor prejudica todo o empreendimento e, consequentemente, os outros clientes que estão esperando a entrega dos imóveis prontos. “Vimos lançamentos nos quais 50% dos compradores pediram o distrato, porque o apartamento estava desvalorizando. Isso gera um ciclo vicioso que tem consequências para todo o setor.”

O professor explica: se parte dos compradores de um empreendimento que já foi lançado, mas ainda não foi entregue, desiste, o estoque daquela incorporadora aumenta, o que faz com que os preços caiam. Quando há desvalorização, há mais devolução e o estoque continua crescendo. O aumento do número de distratos, em grande escala, pode desestabilizar o mercado imobiliário e influenciar negativamente o índice de desemprego. “Pode haver colapso”, diz Ajzental.

“A penalidade para a desistência deve ser maior. Caso contrário, é muito risco para as incorporadoras. Somente uma multa maior é capaz de frear esse ciclo”, diz. Segundo o professor, as incorporadoras não lançam prédio “como se estivessem vendendo pastel”. “É um negócio de capital intensivo, de longo prazo, que envolve riscos técnicos, de mercado. Multa mais alta pode fazer o número de vendas cair, mas as pessoas que comprarem não vão desistir. O risco diminui.”

Conflito de interesses
Para a Amspa, o que está em jogo é o sonho da casa própria. “Quando se compra um imóvel na planta, é para realizar um sonho de vida. Se a construtora não devolve o dinheiro, ela destrói planos”, diz o presidente da associação. “Quando você faz o distrato, a incorporadora fica com o imóvel e vai revender para terceiros. O corretor recebe nova comissão. Às vezes, a empresa consegue repassar por um preço maior ainda, vai ter lucro.”

Segundo o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, Luiz Antonio França, quem pede distrato são pessoas de classe média alta. “Pelos documentos na hora da compra, conseguimos identificar que a maioria das desistências são solicitadas por investidores. Não é a família de baixa renda que havia comprado sua primeira casa própria”, diz.

“Esse investidor que desiste da compra porque o imóvel desvalorizou vai prejudicar aqueles que continuam pagando o financiamento do apartamento que querem morar.”

É por isso que, de acordo com França, os distratos deveriam ser regulamentados (veja quadro abaixo). “Pleiteamos regras simples e objetivas, assim como acontece na compra e venda de um carro. Se você desiste do financiamento do seu automóvel, é você quem deve revendê-lo e arcar com o prejuízo da desvalorização.”

Segundo a advogada Gabriela Marcondes, do escritório Viviane Amaral, estabelecer porcentagens fixas é perigoso e a lei deveria olhar para cada caso especificamente – separar os grandes investidores daqueles que compram para morar ou para ter renda extra.

Para Gabriela, a incorporadora deve reter valores gastos no lançamento, como despesas operacionais, de marketing e montagem do estande, mas se a justiça fixar um valor, pode haver desequilíbrio contratual. “Na hora do distrato, o ônus tem de ser da construtora que deve provar os gastos que teve. A partir daí se estabelece o valor que será retido. É o que eu considero mais justo.”

O caminho do dinheiro na compra de um imóvel
A discussão sobre distratos é complicada porque, entre o cliente e a incorporadora e entre o lançamento das obras e a entrega das chaves, o dinheiro faz um longo percurso, como explica o professor especialista em negócios imobiliários da FGV Alberto Ajzental.

Primeiro, a incorporadora investe capital próprio para preparar o projeto e fazer o lançamento. É neste momento que ela começa a vender as unidades, ainda na planta. Com as primeiras parcelas de entrada dos consumidores, somadas ao capital da construtora, ela já pode começar a subir o empreendimento.

A construtora tem seis meses para desistir das obras, caso não esteja vendendo bem. “Se o risco econômico é grande, se o produto não tem apelo ou se o público não se interessa, a empresa pode cancelar a construção. Esses primeiros meses dizem muito sobre o sucesso do empreendimento. Então, se algo der errado, é melhor parar agora do que deixar o problema se desenvolver lá na frente”, diz Ajzental.

Se as vendas vão bem, o banco aparece pela primeira vez. Com 20% da obra concluída ou com cerca de 40% das unidades vendidas, a incorporadora consegue dinheiro da instituição financeira para continuar construindo.

“O banco precisa enxergar o sucesso técnico. Então, ele dá o chamado crédito produção. Até aqui, já se passaram cerca de três anos desde o lançamento”, afirma.

Com este tripé (as três fontes de recurso – capital da incorporadora, entrada dos consumidores e crédito do banco), o prédio pode ficar pronto.

Quem comprou as unidades, recebe as chaves. Até agora, os clientes pagaram cerca de 20% do valor do imóvel, parcelado, direto para a incorporadora. Ou seja, a empresa ainda não recebeu todo o pagamento. É quando o banco aparece pela segunda vez, refinanciando os outros 80% que não foram pagos pelos clientes.

Ou seja, o banco paga para a incorporadora o valor restante das unidades vendidas, ao dar crédito imobiliário para os consumidores, que passam a ter a posse dos imóveis e também uma hipoteca a ser paga de acordo com as regras e juros do banco.

Ciclo
É deste ciclo que o sucesso do empreendimento depende. As unidades são entregues, as dívidas são quitadas, os consumidores ficam com os imóveis e o banco e as incorporadoras com o dinheiro.

No entanto, se algo dá errado no meio do caminho, o distrato pode surgir – trazendo problemas para um lado ou tentando ser solução do outro.

Se durante os três anos de construção o consumidor perder o emprego, ele pode não ter como pagar as parcelas do financiamento – ou mesmo não conseguir que o banco lhe dê o crédito imobiliário no momento da entrega das chaves.

Outra hipótese é o cliente ver o imóvel se desvalorizar, antes mesmo de ficar pronto. Nesses casos, ele pode acabar pedindo o distrato para a incorporadora.

Segundo o presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz, não é possível ver a situação com frieza. “Os tribunais têm entendido que o justo é devolver cerca de 90% do que foi pago até o distrato e que as práticas das incorporadoras são abusivas e ferem o direito do consumidor.”

Brasília debate regras para as rescisões
A regulamentação dos cancelamentos de contratos está sendo debatida entre governo e empresários da construção civil. A Abrainc havia pedido ao Ministério do Planejamento a definição do maior valor (ou 12% do valor do contrato ou 25% do valor já pago pelo consumidor). O governo fez contraproposta: a construtora pode ficar com 100% da entrada dada na assinatura do contrato mais 20% das parcelas pagas até o distrato, desde que a multa não ultrapasse 10% do valor do imóvel. Um executivo ligado às incorporadoras afirma que a última proposta não foi aceita pelo setor. “Não estamos mais conversando sobre esse assunto.”

A proposta não dá sustentabilidade ao mercado e prejudica os consumidores. Da forma como foi proposto, as incorporadoras terão que aumentar o valor de entrada do consumidor. Ele terá que dar no ato 10% do valor do imóvel. Agora, nos colocamos em estado de espera”, diz a fonte. A regulamentação poderia vir também com a aprovação de um projeto de lei (774/2015) que está em tramitação no Senado. O PL determina multa de no máximo 10% do valor pago pelo consumidor, porcentual que, recentemente, tem sido aplicado pelos tribunais nas ações de distratos ou em acordos com associações. Enquanto não há regulamentação, os juízes também podem tomar decisões baseadas em súmulas do STJ e do TJ/SP, que afirmam que a quantia a qual o cliente tem direito corresponde ao total pago até o momento do distrato menos os gastos que a incorporadora teve com administração e propaganda, em parcela única. É a própria empresa quem deve provar as despesas. A discussão vale para casos em que o consumidor quis desfazer a compra. Quando a culpa do distrato é da incorporadora (atraso na entrega das chaves, por exemplo), o STJ exige devolução integral dos valores pagos.

(Estadão - Blog - Radar Imobiliário - 02/04/2017)

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segunda-feira, 17 de abril de 2017

Vídeo: Imóveis comerciais ficam mais de um ano desocupados, diz Creci-SP

De acordo com a proprietária de uma imobiliária, existe muita especulação no mercado corporativo para que as pessoas possam baixar o valor do aluguel. “Se os proprietários não estiverem conscientes de que eles precisam reduzir para que o imóvel fique locado, ele não vai conseguir mais alugar”


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quarta-feira, 12 de abril de 2017

Estadão: Em recuperação judicial, PDG deixa cerca de 20 mil clientes no prejuízo

Além dos 5 mil clientes da PDG que aguardam a finalização de suas obras, há aproximadamente outros 15 mil com problemas, como distratos não pagos

A chave de uma sala comercial de 18 metros quadrados em Cachambi, na zona norte do Rio de Janeiro, deveria ter sido entregue a Marcello Lutterman, de 52 anos, em fevereiro. Por enquanto, porém, não há previsão para a conclusão das obras do empreendimento. Segundo Lutterman, a construção está parada há cerca de oito meses e a própria construtora suspendeu a cobrança das parcelas. O problema é que ele já quitou o valor total do imóvel.

Lutterman havia comprado um apartamento de cerca de R$ 500 mil no Recreio dos Bandeirante, também no Rio, em 2012. Ele chegou a pagar R$ 160 mil. Sem conseguir arcar com os juros e as parcelas, fez, em 2015, um acordo com a PDG: trocou o apartamento pela sala comercial, cujo valor correspondia ao que já havia sido pago à empresa. À época, Lutterman não quis rescindir o contrato e receber o valor pago (operação conhecida como distrato). “Eles já não estavam honrando (com o compromisso).”

Agora, só resta ao comprador que a PDG reestruture sua dívida e retome a obra. De acordo com o site da companhia, 26% da estrutura do condomínio em que Lutterman tem a sala comercial ainda não foi concluída. Dos revestimentos internos, faltam 84%. Lutterman acredita que poderia estar cobrando R$ 1 mil por mês pelo aluguel do espaço.

O carioca é um dos cerca de 5 mil donos de imóveis cujas obras ainda não foram entregues pela PDG. Esse número só não é maior porque os bancos que financiavam as construções da empresa trabalharam para que não se repetisse uma tragédia no setor imobiliário, como a da Encol, que quebrou em 1999 deixando 700 empreendimentos inacabados – a PDG tem 30 condomínios nessa situação.

O Estado apurou que os bancos não cortaram o financiamento de obras cujo índice de distratos era alto, conforme permitido pelos contratos. A intenção das instituições financeiras foi garantir o valor já concedido à empresa e ficar com os imóveis cuja construção for finalizada. “A ideia é mitigar o prejuízo. Os bancos amadureceram e viram que acionar a cláusula (que permite interromper a obra) pode levar a construtora à falência, o que prejudica os próprios bancos”, afirmou uma fonte.

Mais consumidores no prejuízo
Além dos 5 mil clientes da PDG que aguardam a finalização de suas obras, há aproximadamente outros 15 mil com problemas, como distratos não pagos.

O casal Gizele Vieira e Thiago de Oliveira está entre os que esperam receber um pagamento da empresa após acionar a Justiça. Eles compraram um imóvel no fim de 2012 com a promessa de que seria entregue em março de 2015 – cinco meses antes da data marcada para o casamento. Quando o prazo venceu, foram informados de que haveria um atraso de mais seis meses. Terminado esse prazo, a PDG comunicou que a construção levaria mais um ano e meio.

Eles acabaram desistindo do negócio e entraram com um processo contra a companhia. Hoje, vivem em uma casa alugada na zona norte de São Paulo – pagando R$ 1,7 mil por mês – e aguardam a devolução de R$ 60 mil determinada pela Justiça. “A ideia é investir o dinheiro para comprar um imóvel à vista. Não queremos mais passar por esse problema”, diz Gizele.

O advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, afirma que consumidores como Gizele e Thiago precisarão contratar um advogado para receberem seus créditos. No caso daqueles que têm imóveis em empreendimentos não finalizados, há a opção rescindir o contato, sob o risco de até não receber o valor, caso a construtora vá à falência, ou de aguardar a retomada das obras, voltando a pagar as parcelas quando isso ocorrer.

(Estadão - Notícias - Geral - 10/04/2017)

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terça-feira, 11 de abril de 2017

Portal G1: Prédios vazios confirmam crise no mercado imobiliário executivo

Como as construções costumam levar de 5 a 6 anos, muitos prédios erguidos em meio à euforia desenfreada do setor imobiliário acabaram ficando prontos em plena recessão. Hoje os donos precisam dar generosos descontos para conseguir inquilinos

Os edifícios corporativos do Rio e de São Paulo nunca estiveram tão vazios. De acordo com a empresa Buildings, o índice de vacância dos prédios de alto padrão fechou 2016 em 23,42% em São Paulo e em 38,33% no Rio.

Isso reflete o descompasso entre a aposta dos investidores e a evolução da atividade econômica do país. Muitos dos prédios ociosos começaram a ser erguidos no começo da década de 2010, quando a economia brasileira ia bem, havia uma demanda crescente novos escritórios, pouca oferta e preços de aluguel em alta.

Como as construções costumam levar de 5 a 6 anos, muitos prédios erguidos em meio à euforia desenfreada do setor imobiliário acabaram ficando prontos em plena recessão. Hoje os donos precisam dar generosos descontos para conseguir inquilinos.

(Portal G1 - Economia - Notícia - 02/04/2017)

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segunda-feira, 10 de abril de 2017

Valor: Lavagem de dinheiro atinge mercado imobiliário paulistano

É alarmante que não possamos descobrir os verdadeiros proprietários de R$ 8,6 bilhões em propriedades só na cidade de São Paulo”, diz José Ugaz, presidente da Transparência Internacional

O estudo “São Paulo: Does corruption live next door?”, da Transparência Internacional, mostra que existem na capital paulista 3.452 imóveis registrados em nome de 236 empresas ligadas a companhias offshores registradas em paraísos fiscais nas Ilhas Virgens Britânicas, no Estado de Delaware (EUA), no Uruguai, Panamá e na Suíça. Esses imóveis contam com sigilo total de propriedade e, somados, valem R$ 8,6 bilhões.

Somente no corredor das avenidas Chucri Zaidan e Engenheiro Luiz Carlos Berrini, região empresarial onde estão instaladas multinacionais de vários setores e grandes empresas nacionais, 820 endereços cujos donos são brasileiros mas o título de propriedade está vinculado a uma offshore valem R$ 1,1 bilhão. Na avenida Paulista, são outros 195 imóveis na mesma situação com valor de mercado estimado em R$ 120 milhões.

O levantamento foi feito a partir do cruzamento de dados do IPTU de pessoas jurídicas com registros na Junta Comercial do Estado de São Paulo. Ele não aponta irregularidades nas descobertas, mas lança alertas sobre a possibilidade e facilidade de utilização do mercado imobiliário para lavar dinheiro de origem ilícita.

“A Operação Lava­Jato revelou como as empresas usavam redes de empresas offshore para subornar funcionários. A Odebrecht pagava subornos e lavava dinheiro através de pelo menos três camadas de offshore. Esses tipos de empresas são usadas para fins de corrupção especificamente porque escondem quem realmente é dono dos ativos. Ou seja, é impossível descobrir quem é a pessoa real por trás dessas empresas. Essa investigação inovadora deve chamar atenção de legisladores e formuladores de políticas. É alarmante que não possamos descobrir os verdadeiros proprietários de R$ 8,6 bilhões em propriedades só na cidade de São Paulo”, diz José Ugaz, presidente da Transparência Internacional.

O consultor sênior da TI no Brasil Fabiano Angélico, principal autor da pesquisa, conta que levantamentos semelhantes foram feitos em Londres e Vancouver, no Canadá, e apresentaram resultados semelhantes. Ele relata que é muito complicado levantar dados de propriedades de pessoas jurídicas no país e que o controle governamental sobre esses registros são frágeis.

“Tentar descobrir os verdadeiros proprietários desses tipos de propriedades em São Paulo é quase impossível, apesar de muitos bancos de dados serem públicos. Precisamos de modelos mais fáceis de usar e de fazer consultas, de mais transparência. Passamos milhares de horas debruçados sobre arquivos e fazendo triagem a mão. A tecnologia está lá, precisamos apenas da vontade política”, afirma Angélico, lembrando que, em São Paulo, há muitas informações disponíveis na internet, mas, em outras capitais, a situação é mais difícil, o que atrapalha o controle social e a supervisão institucional.

O estudo tem lançamento oficial na manhã de hoje em debate na Fundação Getúlio Vargas (FGV), em São Paulo.

(Valor Online - Brasil - 10/04/2017)

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sexta-feira, 7 de abril de 2017

Valor: Construção foi o setor que mais demitiu no trimestre até fevereiro

Na comparação com o trimestre encerrado em novembro de 2016, o contingente de trabalhadores diminuiu 1,7%, com fechamento de 118 mil postos

A construção foi o setor que mais fechou postos de trabalho no trimestre encerrado em fevereiro, na comparação com igual período de 2016, segundo dados da pesquisa do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Nesse período, houve corte de 749 mil vagas, queda de 9,7% no número de empregados nessa atividade. Na comparação com o trimestre encerrado em novembro de 2016, o contingente de trabalhadores diminuiu 1,7%, com fechamento de 118 mil postos.

Em fevereiro, ante igual período do calendário anterior, a atividade agropecuária teve perda de 702 mil postos, queda de 7,4% no período. Foi o segundo grupo que mais perdeu vagas em relação ao ano passado. Ante novembro, houve baixa de 0,9%, ou 83 mil pessoas a menos. Esse segmento inclui trabalhadores da agricultura, pecuária, produção florestal, pesca e aquicultura e somou 8,817 milhões de pessoas.

A indústria continuou cortando vagas no trimestre encerrado em fevereiro, destacou o IBGE. São 511 mil postos a menos que no trimestre encerrado em fevereiro do ano passado, representa retração de 4,3% nesse período. Ante o trimestre imediatamente anterior, encerrado em novembro, a indústria fechou 225 mil vagas, queda de 2%.

(Valor Online - Brasil - 31/03/2017)

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quinta-feira, 6 de abril de 2017

Infomoney: Demanda continua baixa na construção civil

A despeito da melhora dos últimos meses, o empresário da construção continua com a percepção mais negativa sobre a situação atual de sua atividade que os demais setores da economia e em consequência, também com o pior indicador de confiança

Em março, a sondagem da construção da FGV/IBRE indicou que a confiança dos empresários da construção voltou a crescer. Desde abril de 2016, quando o índice de confiança registrou o pior resultado da série histórica, o indicador já subiu quase 8 pontos.

Mas, a despeito da melhora dos últimos meses, o empresário da construção continua com a percepção mais negativa sobre a situação atual de sua atividade que os demais setores da economia e em consequência, também com o pior indicador de confiança.

Todos os indicadores que captam o quadro atual dos negócios corroboram o baixo patamar da atividade setorial. Em março o Nível de Utilização da Capacidade Instalada (NUCI) das empresas da construção alcançou 63%, o que representou novo piso da série histórica. A carteira de contratos também se mantém muito próxima do piso.

Expectativa
Por outro lado, a avaliação de que o pior momento já ficou para trás vem se fortalecendo a cada pesquisa. A sondagem da construção da FGV/IBRE realizada com empresas de todo país mostra uma expectativa crescente de que os próximos meses serão mais favoráveis para o setor. Essa percepção mostra­-se disseminada entre os diversos segmentos da construção e é especialmente forte no segmento de edificações residenciais. Na área de infraestrutura, o destaque tem sido a melhora nos indicadores do segmento de Obra de Artes Especiais, que inclui a construção de pontes, viadutos, túneis, etc.

Com o resultado de março, a diferença entre Expectativas e Situação Corrente voltou a aumentar. Ou seja, a demanda insuficiente é a principal limitação para a melhoria dos negócios da construção, mas os empresários avaliam que essa demanda irá crescer nos próximos meses. Isso explica por que a disposição para demitir ainda é superior a de contratação, mas em março já há muito mais empresários indicando que vão contratar ou manter estável o número de empregados.

A reversão do saldo (contratados menos demitidos) ainda levará algum tempo para ocorrer. A projeção atual é de queda superior a 7% no número de empregados com carteira em 2017, o que irá configurar o terceiro ano consecutivo de queda.

Nos próximos meses é possível que se assista a algum ajuste nas expectativas empresariais, afinal o ritmo de melhora será lento. Provavelmente mais lento do que a maioria deseja, mas o próprio ciclo da construção não permite mudar abruptamente essa dinâmica.

(Infomoney - Mercados - Na Real - Notícia - 29/03/2017)

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