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terça-feira, 27 de setembro de 2016

Investimentos e Notícias: Por que São Paulo tem o 6º pior mercado imobiliário do mundo?

Pior do que esse desempenho, somente Rússia, Egito, Montenegro e Mongólia, ou seja, locais que passam por conflitos políticos ou de profunda recessão econômica

A posição de 6º pior mercado imobiliário do mundo atribuída a São Paulo, pelo Global Property Guide, no segundo trimestre de 2016, confirma o difícil cenário que atravessa esse mercado.

Os preços de moradia caíram 1,58% no trimestre e 7,59% quando comparados ao mesmo período do ano anterior, dada a inflação. Pior do que esse desempenho, somente Rússia, Egito, Montenegro e Mongólia, ou seja, locais que passam por conflitos políticos ou de profunda recessão econômica.

De acordo com o professor da Universidade Presbiteriana Mackenzie Marcelino David, especialista em mercado imobiliário, a quantidade de imóveis comercializados no trimestre, cerca de 8.022 unidades, fica mais evidente a queda, quando comparada ao mesmo período de 2015 - quando foram comercializadas cerca de 10. 700 unidades, portanto 25% de redução (fonte: Secovi).

Desempenho que pode ser justificado principalmente pela recessão econômica, pelas condições mais restritivas na concessão do crédito imobiliário e também pela elevada taxa de juros. “Como a decisão de comprar o imóvel é de longo prazo, pois depende de variáveis como nível de emprego, confiança do consumidor, maior acesso as linhas de crédito e do cenário econômico, a recuperação fica na dependência da retomada do crescimento da economia brasileira”, completa o professor.

(Investimentos e Notícias - Finanças Pessoais - Imóveis - 22/09/2016)

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segunda-feira, 26 de setembro de 2016

Portal G1: Preço de imóvel comercial tem queda real de 18% em agosto

Segundo a pesquisa, a comparação entre o investimento feito em imóveis comerciais e uma alternativa considerada de menor risco, o Certificado de Depósito Interbancário (CDI), mostra que desde 2015 o investidor que optou por imóveis comerciais tem tido perdas

Os preços dos imóveis comerciais voltaram a cair, segundo pesquisa divulgada nesta quarta-feira (20). Segundo o Índice FipeZap Comercial, os preços de locação de imóveis tiveram queda de 10,77% nos últimos 12 meses terminados em agosto, enquanto os de venda caíram 3,25%. Se considerada a inflação no período, a queda real foi de 18,12% e 11,22%, respectivamente.

A pesquisa monitora os valores de imóveis comerciais de até 200 metros quadrados em 4 municípios – São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. 

Entre as cidades pesquisadas, o Rio de Janeiro continua tendo o metro quadrado mais caro – R$ 11.899 para a venda e R$ 50 para o aluguel. Já a cidade mais barata para a venda é Belo Horizonte, com média de R$ 7.510 por metro quadrado. Para o aluguel de imóveis comerciais, o metro quadrado mais barato é em Porto Alegre, com R$ 32. A média de preços das 4 cidades é de R$ 10.409 para a venda e R$ 45 para a locação.

Investimento em imóveis significa perda
Segundo a pesquisa, a comparação entre o investimento feito em imóveis comerciais e uma alternativa considerada de menor risco, o Certificado de Depósito Interbancário (CDI), mostra que desde 2015 o investidor que optou por imóveis comerciais tem tido perdas.

Nos 12 meses até agosto, enquanto o CDI rendeu 14%, os proprietários de imóveis comerciais alugados receberam retorno de 2,2%, em média.

A taxa média de rentabilidade do aluguel de imóveis comerciais, considerando as 4 cidades pesquisadas, foi de 5,3% em agosto. Entre os locais avaliados, a maior rentabilidade foi registrada em São Paulo, com 5,5%, e a menor em Porto Alegre, com 4,8%.

(Portal G1 - Economia - Seu Dinheiro - Notícia -  21/09/2016)

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sexta-feira, 23 de setembro de 2016

Infomoney: Comprou na planta e não tem como pagar? Saiba seus direitos

É difícil quando as contas não fecham, e aqueles que compram imóveis na planta tendem a se desesperarem, principalmente pelo medo de perder a quantia investida

Depois de muita expansão, o mercado imobiliário chegou a um momento de retração, marcado por um período de crise econômica, política e juros altos. Segundo dados do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), o número de propriedades devolvidas na capital paulista subiu 26,77% em junho, sendo mais da metade das devoluções por motivos financeiros. É difícil quando as contas não fecham, e aqueles que compram imóveis na planta tendem a se desesperarem, principalmente pelo medo de perder a quantia investida.

Gilberto Bento Jr, advogado e sócio da Bento Jr. Advogados, afirma que o comprador deve ter em mente que todos os contratos podem ser desfeitos e que além de buscar uma assessoria adequada antes de iniciar o processo, é preciso manter a calma, pois “qualquer ação de desespero poderá resultar em um pesado prejuízo financeiro”.

De acordo com o advogado, a primeira coisa a ser feita pelo investidor ao perceber que não tem condições de arcar com o compromisso do imóvel na planta é pedir o distrato, sempre de forma amigável, para evitar continuar pagando as prestações e economizar no orçamento mensal. Somente se houver recusa na tentativa de romper o contrato que o comprador deve solicitar o pedido judicialmente.

É importante lembrar que o distrato deve ser solicitado até o momento de entrega das chaves, uma vez que após esse período, o comprador toma posse do imóvel e não pode mais devolver o bem à construtora.

Com relação à devolução do valor pago, o empresário afirma que se o proprietário não conseguir uma linha de crédito para financiamento, por exemplo, a construtora não pode reter todo o dinheiro pago na compra. “Se a empresa quiser reter mais do que 25% do valor pago, o proprietário deve recorrer à Justiça”, diz. Essa porcentagem, por sua vez, está relacionada às multas de rescisão e às despesas administrativas.

“É fundamental que se busque um especialista nessas situações e não se deixe ser pressionado, pois, em vários casos vão falar que essa busca por ressarcimento de valores é improvável e poderão forçar que existe um consenso que não será o melhor para o lado do comprador. Assim, a recomendação é não assinar nenhum acordo”, explica o advogado.

Em algumas situações, porém, o cancelamento do contrato pode ocorrer por conta de descumprimento da construtora das cláusulas estabelecidas, como, por exemplo, o atraso na entrega do imóvel. Nesses casos, segundo o advogado, a devolução deve ser de 100% do valor total pago e este deve estar de acordo com os valores atuais: “Temos que lembrar que a devolução dos valores deve ser corrigida monetariamente, ou seja, o valor deverá ser atualizado”, diz.

(Infomoney - Imóveis - Notícia - 19/09/2016)

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quinta-feira, 22 de setembro de 2016

Folha: Investimento em imóveis perde para a inflação

Outros simplesmente devolveram o imóvel ao proprietário, incapazes de manter a despesa. E, nesse caso, pior do que ver sua renda reduzida, o proprietário vivencia o risco da vacância: imóvel vazio, renda zero e custos para todo lado

Além dos depósitos em poupança, os brasileiros têm certa afeição pelo investimento em imóveis, induzidos por sensação de segurança e atraídos por rentabilidade, em tese, atraente.

Entretanto, o investidor em imóveis não deve estar nada satisfeito com a rentabilidade que vem obtendo. Os aluguéis que há um bom tempo proporcionam retorno bem inferior ao da taxa de juros caíram ainda mais. Os inquilinos, pressionados pela necessidade de cortar despesas, colocaram os proprietários contra a parede.

Outros simplesmente devolveram o imóvel ao proprietário, incapazes de manter a despesa. E, nesse caso, pior do que ver sua renda reduzida, o proprietário vivencia o risco da vacância: imóvel vazio, renda zero e custos para todo lado.

Os aficionados pelo investimento em imóveis argumentarão, entretanto, que ganham com a valorização do imóvel, compensando assim a baixa rentabilidade dos aluguéis. Verdade se cumpridas duas condições: 1) a valorização do imóvel; e 2) a venda do imóvel. Se não acontecer nem uma coisa nem outra, a rentabilidade será reduzida, sem sombra de dúvida.

Segundo o índice FipeZap, a tão esperada valorização dos imóveis não aconteceu nos últimos meses. Em 2016, o preço médio do m² perde da inflação em todas as cidades pesquisadas. O crescimento do m² no ano foi de apenas 0,14%, enquanto a inflação esperada atinge 5,40% no mesmo período.

Se alongarmos o período de análise para um ano, o índice se mostra praticamente estável, com queda de 0,03%. Como a inflação esperada para o período é de 8,95%, há uma queda real de ­8,24%.

A média, como toda média, não é uma verdade absoluta. O preço do m² varia muito de uma cidade para outra e de um bairro para outro. Todas as cidades que compõem o índice FipeZap registraram variação inferior à inflação esperada nos últimos 12 meses.

Qual a sua rentabilidade?
Renata vendeu por R$ 310 mil um apartamento comprado por R$ 150 mil há cinco anos. Ganho de capital de R$ 160 mil, valorização bruta de 106%. Durante os cinco anos em que foi dona desse imóvel, conseguiu manter o apartamento alugado 100% do tempo e teve a sorte de ter inquilinos que pagavam o aluguel em dia.

Segundo o índice FipeZap, desde abril/2013 a queda real no preço médio de locação é de 22,20%. O preço médio do m² anunciado em agosto foi de R$ 30,13, mesmo valor registrado em abril de 2013. Rentabilidade pífia se comparada a aplicações financeiras, por exemplo, que renderam cerca de 10% ao ano no mesmo período.

Somando a rentabilidade do aluguel e o ganho de capital, Renata está contente, conseguiu rentabilidade superior à do mercado financeiro. Porém, o ganho só aconteceu porque houve a venda do imóvel por um valor superior ao de compra. Antes de vender ela não tinha razões para comemorar.

Na hora de investir, determine e respeite seus objetivos, seu perfil de risco e as oportunidades apresentadas pelo mercado imobiliário e outros mercados. E lembre-­se de que ambos os rendimentos, juros e aluguéis, além do ganho de capital, estão sujeitos ao pagamento do Imposto de Renda. 

(Folha de São Paulo - Colunistas - Márcia Dessen - 19/09/2016)

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quarta-feira, 21 de setembro de 2016

Portal G1: Venda de imóveis novos despenca 60,5% em julho, aponta Secovi

A venda de imóveis novos residenciais em São Paulo recuou 60,5% de junho para julho e chegou a 828 unidades, segundo pesquisa do Secovi, o sindicato da habitação. Em relação ao julho de 2015, a queda foi menor, de 20,5%.

No acumulado de janeiro a julho, foram comercializados 8.022 imóveis residenciais na capital. O volume é 25% inferior ao total vendido no mesmo período de 2015.

De acordo com dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), foram lanças 1.099 unidades em São Paulo, no mês de julho. O número é 49,5% abaixo do registrado em junho e 33,2% acima do verificado em julho de 2015.

De janeiro a julho deste ano, foram lançadas 6.830 unidades residenciais na cidade, apontando uma queda de 37,1% em relação ao mesmo período de 2015.

Desculpas
Na avaliação dos analistas do Secovi-SP, o mercado continua concentrado em imóveis de valores até R$ 500 mil e a redução no volume de vendas em julho já era esperada, em razão do período de férias escolares que, habitualmente, diminui a visita de famílias aos plantões de venda. No entanto, a expectativa é que haja reação no segundo semestre.

"A perspectiva de adoção de medidas que estimulem o setor e, consequentemente, possam desencadear o processo de crescimento econômico, também nos leva a crer que haverá um ambiente mais favorável aos negócios e aos investimentos", afirma o presidente do Secovi-SP, Flavio Amary, por meio de nota, ressaltando, porém, que a redução na taxa de juros (hoje em 14,25%) é fundamental para retomar a produção e a venda de imóveis.

(Portal G1 - Economia - Notícia - 16/09/2016)

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terça-feira, 20 de setembro de 2016

Valor: Começou a quebradeira! Incorporadora Viver pede recuperação judicial

Cancelamentos de contratos, atrasos em projetos, queima de caixa e, mais recentemente, o efeito negativo da crise econômica na indústria de construção civil levaram a Viver a tomar medidas extremas e, desde o início de 2014, a construtora não realizou nenhum lançamento

Pressionada por dificuldades financeiras e uma pesada dívida e pela crise do setor imobiliário, na última sexta-feira, à noite, a incorporadora Viver comunicou ao mercado, em Fato Relevante enviado à Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que ajuizou pedido de recuperação judicial na cidade de São Paulo.

A ação da Viver Incorporadora e Construtora foi feita em conjunto com algumas de suas controladas diretas e indiretas (Grupo Viver) e a decisão foi aprovada pelo conselho de administração da empresa e das demais sociedades do grupo em reuniões realizadas nos dias 13 e 15.

A Viver é a primeira incorporadora imobiliária de capital aberto a entrar com pedido de recuperação judicial, retratando as dificuldades que atravessa o setor em razão da crise econômica do país nos últimos anos. Tal cenário gerou uma forte retração nos lançamentos de imóveis devido à queda na compra de novas moradias, bem como de empreendimentos para usos comerciais.

Desde 2011
As dificuldades financeiras da construtora e incorporadora, que até o começo de 2011 se chamava Inpar, são acompanhadas há anos pelo mercado. Apesar dos esforços para reduzir custos e reequilibrar a estrutural de capital, com vistas a garantir liquidez, a situação da companhia seguiu se deteriorando.

Cancelamentos de contratos, atrasos em projetos, queima de caixa e, mais recentemente, o efeito negativo da crise econômica na indústria de construção civil levaram a Viver a tomar medidas extremas e, desde o início de 2014, a construtora não realizou nenhum lançamento.

À época, a dívida líquida corporativa estava em R$ 261,4 milhões. Somando financiamentos de projetos e o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), esse valor saltava a R$ 906,1 milhões, contra disponibilidade de R$ 25,5 milhões de caixa.

A Viver divulgou ainda resposta a pedido de esclarecimentos da CVM sobre duas ações de execução ajuizadas contra ela, ambas de execução de título extrajudicial. Uma delas do Banco Santander, referente a contrato de financiamento de empreendimento imobiliário, movida pelo banco em face da Inpar Projeto 94 SPE Ltda. e da Viver Incorporadora e Construtora, que corre na 43ª Vara Cível de São Paulo, no valor de R$ 13.461.604,65.

A outra ação de execução foi movida pela Swiss Re Corporate Solutions Brasil Seguros, na 29ª Vara Cível, ajuizada em 13 de setembro de 2016, no valor de R$ 2.446.825,96.

Na quinta-­feira à tarde, a Viver informou que tomou conhecimento de ações de execução judicial contra si no total de R$ 15 milhões, sem fornecer mais detalhes, e indicou que iria avaliar “alternativas estratégicas” para resolver essa questão.

Dois dias antes, já havia sido alvo de outra execução judicial, de garantias de Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI), que resultou na transferência de duas propriedades em Sumaré (SP) ao credor. Com isso, uma dívida de R$ 18,8 milhões foi liquidada e registrada uma baixa de R$ 18,5 milhões no ativo da construtora.

No comunicado, a incorporadora, que tem como principal acionista o fundo americano Paladin, com 31,6% e no segmento residencial, sobretudo de média e baixa renda, alegou que a ação judicial visa "garantir a continuidade operacional do Grupo Viver".

A empresa lembrou que em 2012 foi iniciado o processo de reestruturação, mas que, não obstante o sucesso desse plano, a companhia, junto com seus assessores financeiro e jurídico, “deu início a uma nova fase deste processo que abrangeria a reestruturação de dívidas, redução agressiva de suas despesas gerais e administrativas, revisão de sua estratégia de médio e longo prazo, dentre outras medidas”.

Mas, destacou no pedido feito à Justiça e no comunicado ao mercado, devido ao cenário de deterioração da economia, dificuldades em honrar compromissos com bancos e as recentes ações de execução de dívidas com credores e diversos bloqueios judiciais não restou outra alternativa à empresa a não ser o pedido de recuperação judicial.

(Valor Online - Empresas - 17/09/2016)

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segunda-feira, 19 de setembro de 2016

Portal R7: No 'fundo do poço', construção civil terá retomada mais lenta


Enquanto os indicadores de outros setores apontam para uma saída do 'fundo do poço', a construção demonstra um pequeno sinal de melhora, com uma curva menos positiva em relação aos outros ramos de atividade. [...] o preço dos imóveis ainda caindo em termos reais, e a demanda desaquecida do setor, tornam mais difícil a retomada momentânea da construção civil

A construção civil, que atravessa o pior momento dos últimos 12 anos, tende a ser o último a retomar os níveis de atividade. A recessão mais prolongada do setor será ocasionada pelo alto nível de estoques e a insegurança dos consumidores de ingressar em financiamentos.

O desempenho ainda fraco do setor pode ser percebido nas sondagens da construção civil, divulgadas mensalmente pela FGV (Fundação Getúlio Vargas). Enquanto os indicadores de outros setores apontam para uma saída do 'fundo do poço', a construção demonstra um pequeno sinal de melhora, com uma curva menos positiva em relação aos outros ramos de atividade.

De acordo com José Luiz Pagnussat, economista do Cofecon (Conselho Federal de Economia), a construção civil tende a sofrer por mais tempo nos períodos de crise do que os outros setores. Isso porque tem um consumidor mais cauteloso após a passagem do ambiente de crise.

- Em um ambiente de desemprego elevado, as famílias evitam fazer dívidas de longo prazo nesse contexto. Então, não tem um mercado de construção civil reaquecido ainda.

Segundo pesquisa realizada pela Acrefi (Associação Nacional das Instituições de Crédito, Financiamento e Investimento), a intenção de realização de financiamentos imobiliários caiu 54% para 42% de março para julho. Para o consultor econômico da Acrefi, Nicola Tingas, ao observar que o futuro é incerto, o consumidor tende a adiar os planos de realizar financiamentos.

Pagnussat avalia que o preço dos imóveis ainda caindo em termos reais, e a demanda desaquecida do setor, tornam mais difícil a retomada momentânea da construção civil.

- É um setor que não tem motivos para retomar os investimentos sobre as construções.

O professor do Ibmec (Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais) Paulo Pacheco analisa que só será possível afirmar que a retomada de crescimento é definitiva quando for verificada uma reversão dos indicadores relacionados ao mercado de trabalho.

- Na hora que a gente começar a ver uma redução do aumento de desemprego, poderemos dizer que todos os setores estão voltando a crescer.

(Portal R7 - Economia - 19/09/2016)

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sexta-feira, 16 de setembro de 2016

Portal G1: Com queda real de 12,73% em um ano, aluguel recua ao nível de 2013

Desde abril de 2013, a queda real no preço médio de locação é de 22,2%

O preço médio dos aluguéis voltou ao nível de 3 anos atrás, segundo o índice FipeZap de Locação divulgado nesta quinta-feira (15). O levantamento aponta que o preço médio do metro quadrado de locação nas cidades pesquisadas em agosto foi de R$ 30,13 – valor registrado nominalmente pela última vez em abril de 2013.

De acordo com a pesquisa, os valores acumularam queda de 2,8% nos primeiros oito meses do ano. Já entre julho e agosto, o preço dos imóveis caiu 0,67%. Em 12 meses, o recuo é de 4,9%. Considerando a inflação do período, a queda real é de 12,73%.

Desde abril de 2013, a queda real no preço médio de locação é de 22,2%.

Locais pesquisados
Dos 11 locais que fazem parte do levantamento, todos tiveram queda no preço dos aluguéis entre julho e agosto, sendo que o maior recuo foi no Rio de Janeiro e em Campinas (SP).

Já no acumulado do ano (janeiro a agosto), o maior recuo foi registrado também no Rio de Janeiro, com queda de 5,04%, seguido pelo Distrito Federal, que teve diminuição de 4,18%.

Em 12 meses, as maiores reduções de preços foram verificadas no Rio de Janeiro, com queda de 8,33%, e em Salvador, com queda de 8%.

O índice leva em consideração os preços anunciados para novos contratos de aluguéis.

(Portal G1 - Economia - Seu Dinheiro - Notícia - 15/09/2016)

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quinta-feira, 15 de setembro de 2016

Exame: Bolha dos distratos é 'rolo sem fim' no mercado imobiliário

Para as incorporadoras, muitos consumidores que estão desistindo agora compraram imóveis na época da euforia para tentar ganhar dinheiro com a alta do preço. [...] Quando a economia começou a desacelerar, ficou mais difícil ganhar dinheiro desse jeito. [...] Hoje, é praticamente impossível: mesmo dando descontos, é complicado vender

O mercado imobiliário foi duramente afetado pela recessão, e é natural que seja assim. O preço de casas e apartamentos vem caindo há meses. Com imóveis encalhados, algumas incorporadoras têm dado descontos de 30%, 50% e até 70% para conseguir vender - além de pagar parte da decoração. No segmento comercial, cerca de 25% dos escritórios do país estão vazios.

Ainda que a economia comece a se recuperar no fim deste ano, tudo indica que a retomada do setor imobiliário será lenta. O crédito, motor desse mercado, está mais caro e bem mais escasso. Além disso, o desemprego é recorde, e a última coisa que passa pela cabeça de quem está sem trabalho, ou acha que pode ficar sem num futuro próximo, é financiar uma casa.

Bolha dos distratos
Diante desse cenário, é compreensível que quem comprou um imóvel nos tempos de euforia, quando o preço subia quase todo mês, sinta uma ponta de arrependimento. Afinal, é na crise que surgem as oportunidades de pagar barato. Diante dessa situação, os compradores não têm dúvida: estão devolvendo os imóveis adquiridos nos últimos tempos para as construtoras e pegando o dinheiro de volta.

O número aumenta a cada mês, o que transformou a situação no maior enrosco do mercado imobiliário nacional - o pior de tudo é que, na busca por uma solução, ninguém se entende. Um prédio leva em torno de três anos para ser construído. Quem compra na planta vai pagando prestações até que o imóvel fique pronto - e, nesse momento, costuma pegar um financiamento bancário para quitar o que falta.

Em três anos, claro, muita coisa pode mudar. Se mudar para pior e o comprador ficar sem dinheiro para pagar pelo imóvel, a opção acaba sendo desistir da compra. Os contratos de compra e venda feitos pelas incorporadoras têm cláusulas de devolução que estabelecem que as empresas podem ficar com uma fatia do que o consumidor pagou - e que costuma variar de 20% a 60% do total efetivamente gasto.

Mas, inconformados por ter de deixar dezenas de milhares de reais para trás, muitos compradores têm entrado com ação na Justiça para receber tudo o que pagaram - somente em 22 incorporadoras de São Paulo, o número de processos aumentou 45% no ano passado, para 7 686 casos, e a maioria está ligada a casos de desistência.

E aí cada juiz decide uma coisa: há os que concordam com as empresas, os que suavizam as multas e os que mandam as incorporadoras devolver tudo com juros e correção monetária. Quem está certo? Por incrível que pareça, ninguém - nem empresários, nem juí­zes, advogados e entidades de defesa do consumidor - sabe direito.

O que está ruim pode piorar
Quando lançam um empreendimento, as incorporadoras só começam a construí-lo quando vendem, no mínimo, um terço dos imóveis. Caso contrário, o risco fica grande demais e o projeto é abandonado.

“As desistências surgem em momentos econômicos ruins, justamente quando é mais complicado revender os imóveis devolvidos”, diz João Paulo Rio Tinto de Matos, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro.

O maior risco, portanto, é que as incorporadoras fiquem sem dinheiro para terminar a obra. Segundo a agência de classificação de risco Fitch Ratings, os distratos - como são chamadas, no jargão do setor, as devoluções de imóveis - corresponderam a 41% das vendas no ano passado.

Além disso, ao lançar um empreendimento, as incorporadoras têm despesas administrativas, de marketing e corretagem que são diluídas no preço dos imóveis. Por isso, segundo executivos do setor, elas precisam ficar com parte do que o consumidor pagou, e essa parcela depende de quanto foi pago e também de quanto a empresa gastou no lançamento.

“Se for um percentual fixo, pode ficar injusto: em alguns casos a construtora será prejudicada; em outros, o consumidor”, diz Francisco Loureiro, desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo. Ainda assim, todas as tentativas de organizar a bagunça dos distratos buscam fixar um percentual. Há dois projetos de lei no Congresso sobre o assunto.

Pacto abusivo
Em paralelo, entidades do setor imobiliário (como Abrainc e CBIC), advogados e secretarias públicas elaboraram um conjunto de medidas a ser seguidas por empresas, consumidores e juízes.

Foi chamado de Pacto Global, mas o Procon do Rio de Janeiro não assinou o documento e advogados especializados em direito do consumidor criticaram as propostas. O pacto estabelece que, em caso de desistência, o consumidor deve pagar uma multa de até 10% do valor do imóvel ou perder o sinal e 20% das prestações já pagas. “São práticas abusivas".

"A soma entre sinal e 20% das prestações pode corresponder a mais da metade de tudo o que o comprador pagou”, diz o advogado Marcelo Tapai, especializado em defender consumidores com problemas no mercado imobiliário. O pacto acabou sendo suspenso pela Secretaria Nacional do Consumidor, vinculada ao Ministério da Justiça, para nova análise.

No fim do ano passado, o Supremo Tribunal Federal decidiu intervir e editou uma súmula sobre o tema que diz que as empresas têm de restituir os compradores “integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor” (quando as obras atrasam, por exemplo) e “parcialmente no caso de o comprador ter pedido o desfazimento do contrato”.

Mas não dá nenhuma pista de como calcular essa indenização. Continuaria tudo nas mãos do juiz de cada caso. No exterior, é bem mais complicado desistir da compra de um imóvel depois de assinar o contrato. Em Portugal, essa opção nem existe: quem decidir que não quer mais o imóvel precisa revendê-lo no mercado - a incorporadora não tem nada a ver com isso.

Nos Estados Unidos, vale o que está no contrato. Em alguns casos, as empresas devolvem uma parte do que o comprador pagou; em outros, dizem que a responsabilidade é do consumidor, que deve revender o imóvel. “É o que deveria acontecer no Brasil”, diz Luiz Antônio França, conselheiro da incorporadora Tecnisa.

Investimento ruim
Para as incorporadoras, muitos consumidores que estão desistindo agora compraram imóveis na época da euforia para tentar ganhar dinheiro com a alta do preço. Até 2012, era possível comprar casas e apartamentos na planta e revendê-los com lucro de cerca de 40% quando ficassem prontos. Quando a economia começou a desacelerar, ficou mais difícil ganhar dinheiro desse jeito.

Hoje, é praticamente impossível: mesmo dando descontos, é complicado vender. “O risco da desvalorização não pode ser somente da incorporadora. É um risco de mercado. Quando o preço estava subindo, as empresas não lucraram com isso”, diz Luiz Fernando Moura, diretor da Abrainc, associação que reúne as maiores empresas do setor.

Na opinião do advogado Rodrigo Bicalho, tirar recursos da construção de um empreen­dimento para ressarcir consumidores é ilegal por causa da regra do patrimônio de afetação. Essa regra estabelece que tudo o que os compradores pagam à construtora tem de ser, obrigatoriamente, usado nas obras. “Os recebíveis não pertencem à empresa, mas à construção. É ilegal dar outro destino a esses recursos”, diz Bicalho.

Enquanto o problema não é resolvido, as incorporadoras negociaram com o Banco do Brasil e a Caixa Econômica a ampliação de programas de financiamento na planta - e não apenas quando o imóvel fica pronto. A esperança é que isso evite o distrato por falta de crédito.

Os bancos privados, porém, não aderiram. Pode levar alguns anos, mas o mercado imobiliário deve se recuperar junto com a economia. Já as dificuldades regulatórias do setor parecem mais difíceis de ser resolvidas.

(Exame.com - Notícias - 15/09/2016)

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quarta-feira, 14 de setembro de 2016

Vídeo: Preços dos imóveis novos e usados têm queda generalizada

Mais uma reportagem traz à tona a realidade:  A queda generalizada dos preços dos imóveis, novos e usados.


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terça-feira, 13 de setembro de 2016

Artigo: O fim de uma era. O fim da venda de imóveis na planta

A operação perfeita de uma incorporação, que seria o repasse de todos os clientes que optaram em financiar o saldo devedor às instituições financeiras, ruiu. Veio à tona a bolha dos distratos. [...] Imaginem distratos beirando 60% a 80% de um empreendimento. O resultado será a inegável falência de centenas de incorporadores e construtores em todo o País 

Para muitos está sendo difícil se adaptar à nova realidade, principalmente para corretores, imobiliárias, construtores e incorporadores. A parada foi brusca e pouquíssimos notaram o aviso prévio dessa nova fase que veio pra ficar.

Aos mais ansiosos informo que não estou decretando a extinção da venda na planta, aliás ela continuará mas de forma vagarosa, mais inteligente e menos belicosa.

Na última década, uma legião apostou nesse novo mercado. As apostas foram enérgicas e sem qualquer tipo de diretriz. Nunca vimos tantos corretores atuantes no mercado de imóveis. Em todo prédio comercial havia pelo menos a sede de uma imobiliária. Arquitetos, engenheiros e executivos se juntavam para formar novas incorporadoras ou construtoras. Trabalhar no setor imobiliário tornou-se status de nobreza e riqueza. Certa vez escutei a seguinte frase: “No mundo existem 2 ramos que você pode trabalhar errado, que mesmo assim, no final, ainda haverá lucro. O primeiro é petróleo, o segundo, imóveis”. Uma frase tola para um mercado que se alimentava de especulação.

Naturalmente, com o passar do tempo, diversos problemas começaram a aparecer em cadeia.

Só no Brasil
A venda de imóveis na planta é uma realização puramente tupiniquim. Outros mercados podem até oferecer tal modalidade, porém em número restrito.  No mundo, é comum o incorporador obter o financiamento de todo o dinheiro necessário para se construir um empreendimento, e somente após sua conclusão, efetuar a venda de suas unidades autônomas. No Brasil, os bancos realizam a análise do empreendimento através da quantidade de unidades vendidas, capacidade de pagamento da incorporadora e da viabilidade do próprio investimento. A operação perfeita de uma incorporação seria o repasse de todos os clientes que optaram em financiar o saldo devedor às instituições financeiras, e em contrapartida, a incorporadora receberia o valor a vista dos bancos abrindo caminho para novos negócios e/ou quitação de dívidas. Mas, infelizmente, a realidade mostrou-se diferente. A incerteza do cenário econômico, a alteração das regras de concessão de crédito, a escassez de crédito (funding) e as falhas em análises de crédito culminaram no “crack” do paradigma de vendas da década.

A operação perfeita de uma incorporação, que seria o repasse de todos os clientes que optaram em financiar o saldo devedor às instituições financeiras, ruiu. Veio à tona a bolha dos distratos. O dilema é que, após o distrato, o empréstimo tomado junto ao banco continua em nome do incorporador. Logo, se o comprador desiste da compra antes do repasse ao banco, o incorporador assume integralmente o valor que fora absorvido junto à instituição financeira para a construção da fração daquela unidade. O incorporador fica altamente imobilizado e devendo ao banco. Imaginem isso aos milhares. Imaginem distratos beirando 60% a 80% de um empreendimento. O resultado será a inegável falência de centenas de incorporadores e construtores em todo o País.

Fim de festa
A nova estratégia de vender imóveis na planta surtiu efeito nos tempos áureos do mercado imobiliário. O cliente, entusiasmado com o frenesi e o estado de exaltação das vendas e lançamentos, entrou no mercado pagando por preços absurdos, especulando e comprando imóvel cujo uso futuro era inegavelmente desconhecido. Mas, com o passar do tempo, o furor dos lançamentos em série, vendas em 2 horas e lucratividade exorbitante terminaram. Sobrou o velho e bom mercado imobiliário. Com a alteração brusca do ritmo de mercado, veio a debandada de corretores e o encerramento de centenas de imobiliárias.

A saída em massa de corretores já era esperada pelo mercado. O futuro reservou espaço apenas para trabalhadores que se especializaram na profissão. Aqueles que entraram para buscar tão somente o “El Dorado”, ou foram fisgados por uma realidade midiática de dinheiro fácil, retornarão aos seus ofícios ou buscarão novas oportunidades. Restarão apenas os mais estruturados e conhecedores, como sempre foi a profissão de corretor de imóveis.

O mercado imobiliário brasileiro começa a experimentar uma nova fase: a diminuição drástica de venda de imóveis na planta. Acabou um nicho de mercado de dependia de lançamentos semanais e vendas relâmpago. Retornaram os “velhos investidores”, cujo preceito primordial de compra é o preço. Não adianta mais focar em valores de m² mais caros do mercado para vender. O espetáculo dos grandes incorporadores não faz venda. O cliente não aceita mais essa situação.

Quer uma dica: A era dos lançamentos terminou. O novo mercado quer preço, e somente isso. E finalmente prepare-se culturalmente para o mercado imobiliário. Repense e reveja seus conceitos. Não existe fórmula milagrosa, você só precisa se adaptar às condições atuais. Caso contrário, você continuará sentado no fundo do auditório aplaudindo uma realidade que só existe em seus sonhos.

(Portal Resumo Imobiliário - Artigos - Opinião - 09/09/2016)

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segunda-feira, 12 de setembro de 2016

Valor: Crise na construção provoca queda de 14,7% nas vendas de cimento

O desempenho negativo reflete, de um lado, a paralisação das obras de infraestrutura no país e, de outro, a forte redução dos negócios no segmento imobiliário, que foi duramente afetado pela crise econômica

As vendas de cimento ao mercado interno caíram 14,7% em agosto, na comparação anual, para 4,9 milhões de toneladas, de acordo com dados preliminares e estimativas reunidos pelo Sindicato Nacional da Indústria do Cimento (Snic).

No acumulado do ano até o mês passado, as vendas alcançaram 38,3 milhões de toneladas, com baixa de 13,3%. O desempenho negativo reflete, de um lado, a paralisação das obras de infraestrutura no país e, de outro, a forte redução dos negócios no segmento imobiliário, que foi duramente afetado pela crise econômica.

Diante disso, em 12 meses até agosto, as vendas recuaram 13,5%, para 58,9 milhões de toneladas.

Na comparação por dia útil, as vendas de agosto tiveram retração de 19,8% frente ao mesmo mês de 2015 e de 10,5% ante julho.

(Valor Online - Empresas - 09/09/2016)

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sexta-feira, 9 de setembro de 2016

Folha: Em crise, incorporadoras pressionam bancos para financiar imóveis na planta

Sem o recurso, o comprador desiste da aquisição - o chamado distrato, no jargão do setor - e a incorporadora precisa revendê­-lo para pagar as dívidas que contraiu ao realizar a obra. Ao lado da queda nas vendas, essa tem sido uma das principais razões para a crise do setor

Pressionadas pelo aumento das desistências de compra de imóvel, incorporadoras querem que os bancos antecipem o financiamento imobiliário para o momento de venda na planta.

A prática já acontece entre os bancos públicos, sobretudo em empreendimentos de habitação popular. Já os bancos privados resistem à proposta por entender que ela aumenta seus riscos.

Hoje, o mais comum é que o comprador pague uma parte do imóvel à incorporadora durante a obra e contrate o financiamento com o banco quando receber as chaves.

O problema é que, nesse meio tempo, a situação financeira do cliente pode piorar a ponto de o banco rejeitar a concessão do crédito.

Sem o recurso, o comprador desiste da aquisição - o chamado distrato, no jargão do setor - e a incorporadora precisa revendê­-lo para pagar as dívidas que contraiu ao realizar a obra.

Ao lado da queda nas vendas, essa tem sido uma das principais razões para a crise do setor. Ao antecipar a concessão do financiamento para a compra na planta, porém, o risco de distrato desaparece porque o cliente já tem um contrato com o banco.

À medida que a obra avança, o banco libera dinheiro para a construtora e cobra do cliente juros sobre esse repasse. O pagamento das parcelas do financiamento começa após a entrega do imóvel.

Bancos resistem
Mas se depender das instituições financeiras, porém, a probabilidade de o plano ser ampliado para outros segmentos é baixa. Bradesco, Itaú e Santander não oferecem o produto em nenhuma linha de financiamento.

Do ponto de vista dos bancos, um dos principais problemas é a dificuldade de prever a inflação entre a compra na planta e a entrega do imóvel e embuti­lo no financiamento, segundo Gilberto Duarte, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

Outra questão é o que acontece caso ocorram problemas na obra, como embargos da construção e atrasos na entrega. Ainda que os bancos afirmem contratar seguros e poder trocar a construtora, esse processo não é simples, segundo Lima Júnior, da USP.

"É um risco que o banco não sabe dimensionar e um controle que ele não sabe fazer. Ele não tem expertise nisso", afirma o professor.

(Folha de São Paulo - Mercado - 29/08/2016)

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quinta-feira, 8 de setembro de 2016

Extra: No vale-tudo da crise imobiliária vale até mentir no anúncio

Segundo uma pesquisa feita pelo site Properati.com.br, no mês passado, somente na Barra da Tijuca havia 1.722 casas e apartamentos anunciados como pertencentes àquela localidade, quando, na verdade, ficavam em bairros vizinhos

Nem sempre à descrição de venda de um imóvel para comprar ou alugar corresponde ao seu endereço real. Segundo uma pesquisa feita pelo site Properati.com.br, no mês passado, somente na Barra da Tijuca havia 1.722 casas e apartamentos anunciados como pertencentes àquela localidade, quando, na verdade, ficavam em bairros vizinhos. A Barra, por sinal, é local do Rio com maior número de anúncios errados. Essas moradias ficam no Recreio dos Bandeirantes, em Camorim, em Jacarepaguá e no Itanhangá.

- Fizemos um cruzamento entre os endereços dos anúncios publicados na internet e a análise dos CEPs para obter as informações corretas. Isso, em geral, ocorre quando um bairro tem predominância em relação aos vizinhos, e acaba emprestando seu nome e sua valorização comercial  - disse Renato Orfaly, diretor do Properati no Brasil.

A Tijuca tem 486 imóveis que supostamente estariam situados no bairro. Mas, na realidade, ficam em Vila Isabel, Maracanã e Andaraí. Vila Isabel também tem 102 unidades anunciadas equivocadamente como pertencentes àquela localidade.

Copacabana tem 283 imóveis ofertados de forma errada, além de Pechincha (249), Recreio dos Bandeirantes (241), Taquara (202) e Ipanema (201).

- Sempre ressaltamos a importância de informar o bairro real. Mas existem localizações que são controversas  - disse o coordenador de Compra e Venda da Aspa, Gustavo Araújo.

(Jornal Extra - Notícias - Economia -  Minha Casa Minhas Dúvidas - 08/09/2016)

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