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sexta-feira, 20 de janeiro de 2017

Folha: Nova regra para distratos gera disputa e impasse sobre indenização

O maior temor das entidades do setor é que a nova regra estimule a saída de compradores que querem especular e isso possa encarecer os financiamentos para a construção. Isso porque quanto menos imóveis são vendidos num empreendimento, maior fica o custo dos empréstimos ao construtor

O critério para a devolução dos valores pagos está travando uma nova regulamentação sobre o distrato dos contratos de compra de imóveis novos.

De um lado, entidades de defesa dos direitos do consumidor defendem que o critério usado para a devolução seja o valor pago pelos compradores. As empresas do setor pedem que a devolução considere o valor total do imóvel.

Um encontro mediado pela Secretaria Nacional do Consumidor, órgão do Ministério da Justiça, realizado nesta quinta­-feira (19) em Brasília terminou sem um acordo e uma nova reunião foi marcada para a próxima semana.

A regulamentação do distrato é considerada uma medida macroeconômica que pode ajudar a impulsionar o setor de construção civil. A falta de regras claras leva empresas e consumidores a disputas judiciais que, na visão das empresas, elevam a insegurança no setor e, por consequência, os custos para os imóveis.

Desde o ano passado que as entidades de defesa do consumidor, lideradas pelos Procons, e os representantes do mercado imobiliário tentam um acordo, sem sucesso.

A questão sempre esbarra na forma de como será a devolução por vontade do consumidor (em caso de atraso de entrega, a indenização deve ser integral). Para essas entidades, o critério pela lei é devolver uma parte do que foi pago a quem desiste, sem considerar o valor do imóvel. A tentativa é garantir que mais de 80% do pago seja devolvido.

Os representantes da construção civil alegam que devolver com base no valor pago pode levar a prejuízo na operação, visto que alguns custos que consideram todo o valor do imóvel, como a corretagem, são pagos integralmente no momento da venda do imóvel. Pedem que seja adotado um critério que leve em conta o valor do imóvel, o valor pago e o tempo.

O maior temor das entidades do setor é que a nova regra estimule a saída de compradores que querem especular e isso possa encarecer os financiamentos para a construção. Isso porque quanto menos imóveis são vendidos num empreendimento, maior fica o custo dos empréstimos ao construtor.

Outro ponto de divergência a ser resolvido é o tempo da devolução. As entidades do consumidor querem que todo o recurso seja devolvido de uma só vez. Já os representantes do mercado querem que essa devolução tenha um prazo em torno de seis meses já que parte do que foi pago pode estar investido na compra de bens para a construção do imóvel e a revenda do bem pode demorar.

Insegurança
Na reunião desta quinta-­feira, as entidades dos dois lados concordaram que a falta de regras é o pior cenário e, por isso, um acordo está mais próximo, segundo um dos participantes.

Um dos dados apresentados na reunião para pedir regras mais claras é crescimento do mercado imobiliário após a estabilização das regras. Até 2003, quando era possível questionar o pagamento de juros do contrato deixando de pagar as prestações, os financiamentos imobiliários não passavam de R$ 2,3 bilhões ao ano.

Uma mudança nessa regra, que impede que a prestação pare de ser paga, ajudou a elevar o valor dos financiamentos a R$ 120 bilhões anuais.

Leonardo Mundim, sócio do escritório Bicalho, Mollica, Mundim Advogados, representou a OAB (Ordem dos Advogados do Brasil) na reunião.

Segundo ele, a Ordem vai aguardar os lados apresentarem suas posições na próxima semana para decidir por uma posição que vai tentar estimular os investimentos e garantir o direito dos consumidores.

"Tentaremos primar pela máxima de que a virtude é o meio termo", afirmou Mundim.

(Folha de São Paulo - Mercado - 19/01/2017)

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quinta-feira, 19 de janeiro de 2017

Portal Segs: Conheça os riscos de se comprar um imóvel na planta

“O que se compra na verdade é a promessa de que a obra ficará pronta. Ao assinar o contrato de compra e venda, o comprador passa a compartilhar com a incorporadora a responsabilidade pela conclusão da obra.”

Há muitos riscos em comprar imóveis em construção. A AMSPA - Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências - preparou uma lista dos principais riscos envolvidos e como evitá-los. Fique atento!

​​Quem compra imóvel na planta compra a promessa de que a obra ficará pronta como a maquete.

A compra de imóvel na planta apresenta mais riscos do que a aquisição do imóvel pronto, por isso, a AMSPA recomenda ao investidor que não tome nenhuma decisão por impulso no estande de uma incorporadora. “Podem ocorrer atrasos na obra, defeitos na construção, problemas estruturais, não cumprimento de promessas e, em caso de fraude ou se a construtora pedir falência, o comprador ainda corre de não ter o imóvel entregue. Então, como o próprio site da Caixa sinaliza, é justo que o comprador tenha um bom desconto no preço para correr o risco”, adverte Marco Aurélio Luz, presidente da entidade de defesa dos mutuários.

“A aquisição de um imóvel na planta só sai mais barato em virtude dos riscos envolvidos”, informa Luz. “O que se compra na verdade é a promessa de que a obra ficará pronta. Ao assinar o contrato de compra e venda, o comprador passa a compartilhar com a incorporadora a responsabilidade pela conclusão da obra.”

Como não é possível prever se a construção do imóvel será perfeita ou se haverá atraso na obra ou, ainda, se construtora irá sofrer algum problema durante o empreendimento, é melhor se precaver. A AMSPA preparou algumas dicas para o mutuário não se arrepender mais tarde:

1- Conheça a construtora: Procure conhecer o histórico da construtora, imobiliária ou corretora. Faça uma pesquisa em órgãos de defesa do consumidor e só firme contrato se as empresas tiverem uma boa reputação no mercado;

2- Investigue a obra: Confira os registros do imóvel e da construção na Prefeitura;

3- Visite o local da construção pessoalmente: Saiba com a vizinhança, como são os serviços de infraestrutura, como: água, esgoto, transporte, saúde, feiras livres, comércio e escolas. Procure saber, no local, quais são as taxas de IPTU e condomínio da região;

4- Faça um bom planejamento financeiro: Na assinatura do contrato de compra e venda, a construtora exigirá um valor de entrada, que pode ser parcelado. O valor das parcelas não pode comprometer mais que 30% de sua renda. Não corra o risco de não conseguir fazer os pagamentos futuros. Lembre-se que, até a entrega das chaves as prestações são reajustadas pelo INCC. Depois das chaves você terá de quitar o imóvel ou conseguir um financiamento bancário. Neste caso, é melhor você pesquisar nos bancos sobre as taxas de juros para o financiamento. Peça uma simulação das parcelas da primeira até a última prestação.

4- Custos extras: Podem surgir custos extras durante a construção ou imprevistos em sua vida financeira. Para isto, mantenha uma reserva de 50% do valor do imóvel em FGTS, poupança ou aplicações;

5- Financiamento bancário: Tenha a certeza de que o seu crédito será aprovado pela instituição financeira. O processo pode demorar alguns meses e impedir a entrega das chaves, ou o imóvel pode encarecer e você não ter renda para obter o financiamento bancário. Neste caso, você terá de desistir do imóvel e solicitar o reembolso via ação judicial.

6- Custos adicionais previstos: Leve em consideração os custos adicionais, como: impostos, escritura e registro do imóvel;

7- Atraso na obra: Os atrasos na entrega da obra costumam variar de seis meses a três anos, por isso exija que a data da entrega do imóvel esteja estabelecida em contrato. Não aceite cláusulas que permitam a prorrogação da entrega das chaves, o Procon considera essa prática lesiva ao consumidor. Verifique se o contrato prevê penalidades em caso de atraso pela construtora. Forme uma comissão de representantes com outros compradores para acompanhar o andamento da obra. Se ainda assim o imóvel atrasar, exija seus direitos de ser ressarcido pelos danos morais e materiais;

8- Problemas com a construtora: A construtora pode contrair dívidas durante a obra e correr o risco de falir. Em caso de falência, você pode abrir processo por danos morais e materiais, mas o reembolso só acontecerá depois do pagamento dos impostos e dos trabalhadores envolvidos. O ideal é exigir o regime de afetação patrimonial para resguardar o investimento;

9- Patrimônio de afetação: Mesmo não sendo obrigatório, o regime de afetação patrimonial é uma declaração da construtora, registrada em cartório, na qual os recursos destinados àquela obra ficam separados do patrimônio da incorporadora. A contabilidade também é feita em separado e fiscalizada pela comissão de representantes dos compradores;

10- Defeitos ou vícios de construção: Visite outros lançamentos da construtora para saber se houve problemas na obra. Para prevenir possibilidades de defeitos ou vícios de construção, como: rachaduras, infiltrações, problemas de infraestrutura e acabamento, uso de materiais de baixa qualidade, desníveis entre os andares, áreas menores do que as previstas - é imprescindível a formação da comissão de representantes para acompanhar a construção;

11- Memorial descritivo: A lei exige que para comercializar um empreendimento, a incorporadora deve registrar em cartório, a prova de propriedade do terreno, o cálculo exato da área do imóvel, o projeto de construção aprovado pela Prefeitura e a descrição do acabamento e do material a ser utilizado na obra. A construtora deve seguir à risca o documento. Mantenha uma cópia do memorial descritivo junto da documentação do imóvel. Caso a construtora não cumpra o que foi prometido, o mutuário pode exigir a substituição do material, obter desconto no preço do imóvel ou cancelar o contrato com a devolução dos valores pagos;

12- Registre o contrato: Leia atentamente todas as cláusulas do contrato antes de assiná-lo. Consulte a AMSPA em caso de dúvida. Se possível, firme o acordo na presença de um tabelião responsável, isento de compromissos com a incorporadora, tornando a escritura pública. Depois de fechar o negócio, registre em cartório o contrato de compra e venda. O registro garante seus direitos sobre a propriedade e a construtora não poderá fazer mudanças no projeto inicial sem o seu consentimento. Caso a obra não seja finalizada, o mutuário torna-se proprietário do terreno do imóvel automaticamente;

13- Seguro: Atenção aos contratos de seguro feitos para a obra. Saiba quem é o beneficiário, se for a própria incorporadora, desista. O beneficiário deve ser o comprador. Caso a construtora não termine o empreendimento, a seguradora assumirá o compromisso e livrará o mutuário do prejuízo;

14- Ação judicial: Guarde todos os folhetos, fotos de maquete, papeis e e-mails trocados com a incorporadora, desde o estande de vendas. Tudo pode ser usado como prova, em caso de haver necessidade de uma ação judicial contra a construtora.

(Portal Segs - Demais -  13/01/2017)

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quarta-feira, 18 de janeiro de 2017

IstoÉ: Vendas de imóveis residenciais caem 30,3% em novembro, diz Secovi

No acumulado do ano, os lançamentos totalizaram 15.603 unidades, queda de 19,5% em comparação ao mesmo período de 2015

As vendas de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo em novembro de 2016 somaram 1.724 unidades, volume 14,4% superior a outubro do mesmo ano e 30,3% inferior a novembro de 2015. No acumulado de janeiro a novembro de 2016, foram comercializadas 14.048 unidades residenciais, volume 18,7% inferior ao total vendido no mesmo período de 2015, de acordo com pesquisa divulgada nesta quarta-feira, 18 pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

A cidade de São Paulo registrou em novembro de 2016 o total de 3.214 unidades residenciais lançadas, volume 45% superior ao percebido em outubro e 8,8% inferior a novembro de 2015. No acumulado do ano, os lançamentos totalizaram 15.603 unidades, queda de 19,5% em comparação ao mesmo período de 2015.

A velocidade de vendas – indicador que apura a porcentagem de vendas em relação ao total de unidades ofertadas – foi de 6,5% no mês de novembro de 2016, apresentando melhora frente ao patamar de 5,8% de outubro.

Com isso, a capital paulista encerrou o mês de novembro de 2016 com a oferta de 24.968 unidades disponíveis para venda, um acréscimo de 1,6% em relação ao mês anterior.

Excesso de otimismo 
O Secovi-SP espera recuperação do mercado imobiliário na capital paulista em 2017, em decorrência dos primeiros sinais de melhora do cenário macroeconômico e da conjuntura local.

“A previsão para este ano é de reversão das tendências negativas da economia. E esse movimento, mesmo que lento, poderá propiciar o crescimento do mercado imobiliário de 5% a 10%”, afirma o vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Sindicato da Habitação, Emilio Kallas, em nota distribuída à imprensa.

O presidente do Secovi-SP, Flávio Amary, acrescenta a importância da redução da taxa básica de juros, que podem chegar ao patamar de 10% ao ano no fim de 2017.

“A queda permanente da Selic vai permitir que a caderneta de poupança, fonte de recursos para o financiamento à produção e à comercialização de imóveis, volte a ser atrativa”, observa. Na sua avaliação, isso fará com que os saques diminuam, e a captação volte a ser positiva.

Amary espera também que os bancos voltem a diminuir as taxas de juros para crédito imobiliário, colaborando com a recuperação das incorporadoras.

(IstoÉ.com - Economia - 18/01/2017)

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terça-feira, 17 de janeiro de 2017

Exame: Depois do choro, construtoras tentam tirar proveito do FGTS inativo

“O Fundo funciona como um seguro em caso de desemprego. Se a pessoa utiliza o saldo do FGTS e é demitida, pode ter dois problemas: ficar sem dinheiro para sobreviver enquanto não se recoloca no mercado de trabalho e ainda arcar com a dívida do financiamento imobiliário. Por isso, é importante ter um dinheiro extra guardado ou aplicado”

Construtoras e incorporadoras de imóveis prometem intensificar campanhas de estímulo ao uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para a compra da casa própria. O movimento ocorre depois de o governo ter autorizado o saque do saldo de contas inativas do Fundo para qualquer fim.

A MRV, por exemplo, lançou na última semana a campanha “FGTS Turbo”, que garante desconto de 3 mil reais no valor do imóvel, caso o cliente use o saldo do Fundo na compra.

“Ao usar o FGTS, além do nosso desconto, a pessoa economiza com juros, já que reduz o saldo devedor do financiamento”, diz Rodrigo Resende, diretor de marketing da MRV. “É uma ação importante para o público jovem, por exemplo, que está comprando o primeiro apartamento.”

Segundo a empresa, a decisão do governo influenciou na criação da campanha. “Os trabalhadores só podem sacar o saldo das contas inativas, que têm um valor baixo em relação ao total de recursos do Fundo, então o impacto disso no mercado é baixo. Por outro lado, a medida trouxe à tona a discussão sobre o que é possível ser feito com o saldo em contas ativas, o que é importante para nós”, afirma Resende.

Segundo o diretor, além da campanha, a MRV também produziu vídeos explicativos sobre FGTS e reforçou os atendimentos a dúvidas de clientes através de seu site. A ideia é orientar os consumidores sobre temas não muito comuns, como a possibilidade de amortizar o saldo devedor do financiamento com o FGTS a cada dois anos, por exemplo.

“A gente tem que fazer desse limão uma limonada”, completa Resende. “Dessa forma, contribuímos para que o sonho da casa própria seja realizado”. A campanha da MRV vai até 5 de fevereiro deste ano e participam cerca de 100 empreendimentos. A lista pode ser encontrada no site da companhia.

A Gafisa também está de olho nos trabalhadores que podem usar o FGTS na compra da casa própria. A empresa vai lançar, no dia 25 de janeiro, a campanha “Pronto, é seu”.

Especialista faz alerta
O especialista Marcelo Prata, fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.com.br, lembra que o consumidor precisa analisar as ofertas das incorporadoras cuidadosamente antes de assinar o contrato.

“Se a empresa está oferecendo um desconto no valor do imóvel para você usar o FGTS na compra, você tem que ter certeza de que o valor é realmente menor. Tem que procurar anúncios antigos do empreendimento para ver quanto a incorporadora estava cobrando antes de aplicar o desconto. Assim como na Black Friday, algumas companhias podem elevar o preço do imóvel para depois dizer que aplicaram desconto”, diz.

Também é importante, segundo Prata, que a pessoa se certifique de ter um colchão de emergência antes de usar seus recursos do FGTS. “O Fundo funciona como um seguro em caso de desemprego. Se a pessoa utiliza o saldo do FGTS e é demitida, pode ter dois problemas: ficar sem dinheiro para sobreviver enquanto não se recoloca no mercado de trabalho e ainda arcar com a dívida do financiamento imobiliário. Por isso, é importante ter um dinheiro extra guardado ou aplicado”, afirma.

Outra recomendação é que a pessoa utilize o saldo do FGTS ativo para abater o saldo devedor do financiamento imobiliário, se for o caso, mas que reserve o saldo das contas inativas do FGTS, se houver, para pagar dívidas. Consulte quanto você poderá sacar das contas inativas do FGTS e veja 10 perguntas e respostas sobre o saque dos recursos do Fundo.

Quando você pode usar o FGTS na compra do imóvel
Para usar o FGTS ao comprar um imóvel, você não pode possuir um imóvel para moradia na mesma cidade, na região metropolitana ou nas cidades limítrofes.

Além disso, você tem que ter três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando-se os períodos trabalhados, consecutivos ou não, na mesma ou em diferentes empresas.

Sobre o imóvel, o valor dele não pode ser superior ao limite do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), que é de 950 mil reais em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e o Distrito Federal. Nos demais estados, o valor é de 800 mil reais.

O imóvel deve ainda estar localizado na mesma cidade onde você trabalha ou onde reside há mais de um ano, nos municípios limítrofes a ele ou integrantes da mesma região metropolitana.

(Exame.com - Seu Dinheiro - 16/01/2017)

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segunda-feira, 16 de janeiro de 2017

IstoÉ Dinheiro: Em 2016, 37,7 mil vendas de imóveis foram canceladas

Sem regulamentação, os distratos têm sido fonte de longas disputas judiciais entre compradores e construtoras. Dados da Abrainc apontam que 37,7 mil imóveis tiveram as vendas canceladas entre janeiro e outubro de 2016, o correspondente a 45% das unidades vendidas no mesmo período. Os dados consideram as operações das 19 maiores incorporadoras do País

A proposta de regulamentação dos distratos no setor imobiliário - o nome que se dá quando há desistência da compra ou venda do imóvel na planta - em discussão no governo deve instituir que a construtora terá direito a ficar com 10% do valor do imóvel, desde que esse porcentual não ultrapasse 90% do valor já pago pelo comprador.

Em um imóvel de R$ 500 mil, por exemplo, a empresa poderia ficar com R$ 50 mil no caso de distrato. Mas, se o valor já pago for de apenas R$ 30 mil, a construtora poderá reter 90%, ou R$ 27 mil.

O jornal O Estado de S. Paulo apurou com fontes que participam das discussões que essa é opção que tem mais consenso entre o governo e o setor da construção. No entanto, a Abrainc (associação que representa as incorporadoras) ainda tenta emplacar uma variável desta regra para imóveis acima de R$ 1 milhão. Neste caso, a parcela com a construtora subiria para o limite de 15% ou 20% do valor do imóvel. O entendimento é que um comprador com maior renda teria mais "discernimento" sobre a compra e poderia ser, então, "punido" com um alíquota maior em caso de desistência.

Sem regulamentação, os distratos têm sido fonte de longas disputas judiciais entre compradores e construtoras. Dados da Abrainc apontam que 37,7 mil imóveis tiveram as vendas canceladas entre janeiro e outubro de 2016, o correspondente a 45% das unidades vendidas no mesmo período. Os dados consideram as operações das 19 maiores incorporadoras do País.

Acordo
Em 2016, foi assinado um acordo no Rio entre representantes do governo federal, do setor imobiliário, dos Procons e da Justiça para deixar mais claro os direitos e deveres de consumidores e empresas e evitar que os casos fossem parar na Justiça.

Nesse acordo, além da modalidade que deve ser adotada agora - de multa de 10% sobre o valor do imóvel, desde que não ultrapasse 90% do valor pago -, também foi dada uma segunda opção: o comprador perde o valor do sinal mais 20% sobre o que foi desembolsado. Agora, porém, o governo federal quer fechar a proposta em apenas uma modalidade para evitar que os distratos continuem motivando várias ações na Justiça.

O acordo do ano passado não tem força de Lei e envolvia outros assuntos. Atualmente, há apenas jurisprudências e súmulas que consolidaram a avaliação de que é abusiva e ilegal a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo comprador pelo imóvel adquirido na planta. Esse ponto foi ratificado em 2013 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

"O aumento dos distratos tem prejudicado os investimentos no setor, isso afeta emprego, produção imobiliária e o próprio comprador no final", disse o vice-presidente executivo da Abrainc, Renato Ventura. "Estamos em busca da fórmula que traga o maior equilíbrio."

O fantasma da Encol
Junto com a questão dos distratos, o setor também discute com o governo o chamado patrimônio de afetação, para dar mais garantia aos direitos dos compradores de imóveis na planta em caso de falência do incorporador.

O patrimônio de afetação é um mecanismo que impede a empresa de construção de utilizar recursos captados com a venda de determinados empreendimentos em outros lançamentos, evitando a quebra em efeito dominó da contabilidade das obras. Foi anunciada como salvação para os problemas da insolvência no setor da construção imobiliária e como forma de garantir o consumidor de situação como a que aconteceu com a construtora Encol, que deixou 42 famílias lesadas.

A norma também beneficia os bancos, uma vez que confere mais qualidade ao papel ("recebível imobiliário") vendido às companhias securitizadoras, facilitando a geração de recursos no mercado. No entanto, atualmente o patrimônio de afetação também está sendo questionado na Justiça.

"Nossa proposta vai dar mais segurança jurídica às empresas e maior proteção ao comprador", disse o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins.

O grupo de trabalho - formado por representantes da Cbic, da Abrainc, da Secretaria Nacional do Consumidor, órgão ligado ao Ministério da Justiça (Senacom); do Ministério do Planejamento e do Ministério Público - se reuniu nesta semana em Brasília e volta a se encontrar novamente na próxima terça, dia 17, quando há expectativa de que um acordo seja fechado.

Se há consenso na proposta, o grupo ainda diverge sobre a forma como ela deve ser encaminhada. A Abrainc gostaria que fosse por meio de uma medida provisória (MP), que já teria força de lei. O governo defende que seja encaminhado ao Congresso um Projeto de Lei com os termos acertados. Já para a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o melhor caminho seria modificar um projeto já em tramitação com as novas regras.

Um deles é do senador Romero Jucá (PMDB-RR), que propõe uma "pena convencional" sobre o consumidor de 25% sobre o que foi pago até o momento do distrato, além do abatimento da taxa de corretagem de 5% sobre o preço da venda.

(IstoÉ Dinheiro - Notícias - Economia - 14/01/2017)

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sexta-feira, 13 de janeiro de 2017

Portal G1: Investir em renda fixa é mais interessante do que em imóveis

Já imaginou uma pessoa que sai de loja em loja comprando roupas esperando valorização para vender? Pouca gente faria isso ou apostaria no lucro dessa estratégia. No entanto, como o mercado imobiliário mexe com o imaginário e o emocional de muitos, a irracionalidade financeira entre em cena. [...] Além disso, não é verdade que os imóveis valorizam a cada ano. Na verdade, os preços dos imóveis não têm conseguido acompanhar sequer inflação, conforme pode ser constatado nos dados do Índice Fipezap

Dúvidas sobre investimentos costumam ser constantes entre os leitores. 

O risco de manter o dinheiro investido em imóveis para aluguel não se restringe apenas à possibilidade de inadimplência do inquilino. O proprietário também perde quando o imóvel fica desocupado, além dos custos das benfeitorias que porventura necessitem a propriedade - são de responsabilidade exclusiva do proprietário.

Além disso, não é verdade que os imóveis valorizam a cada ano. Na verdade, os preços dos imóveis não têm conseguido acompanhar sequer inflação, conforme pode ser constatado nos dados do Índice Fipezap.  Se um imóvel avaliado em R$ 1 milhão, por exemplo, for alugado por R$ 5 mil, a taxa de aluguel mensal desse proprietário será de 0,5%. Ao longo de um ano, isso representa 6,17% - percentual abaixo da inflação registrada em 2016, que foi de 6,29%. Em algumas situações, a rentabilidade do aluguel chega a perder da poupança, uma das piores aplicações disponíveis.

Se imaginarmos investimentos de baixo risco atrelados a taxa de juros - considerando a taxa Selic no patamar de 13% e mesmo com uma eventual queda para 12,5% - é possível conseguir uma rentabilidade líquida acima de 0,75% ao mês. Entre as opções mais viáveis, estão o Tesouro Direto e o CDB de bancos, no caso do último desde que seja dividido até o limite de R$ 250 mil, que é o valor coberto pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC).

Além disso, as aplicações financeiras têm a vantagem da liquidez - principal revés dos imóveis. Sem contar que imóveis ainda geram custos, entre eles, a corretagem, que pode representar 6% do valor total da propriedade.

Valorização X Desvalorização
A questão da valorização imobiliária também merece mais uma observação: em geral, os valores de mercado já incorporam a valorização do imóvel. Por exemplo, se o vendedor já prevê a construção de um shopping ou metrô perto da propriedade, o imóvel fica mais valorizado e isso é incorporado ao preço de venda. Da mesma forma, se algum fator como trânsito ruim ou índice elevado de criminalidade afetam a localização do imóvel, isso conta como fator de desvalorização na hora da venda.

Ainda, é necessário levar em conta que os corretores e especialistas tendem a avaliar imóveis com valores acima da realidade de mercado para incentivar potenciais proprietários a vender. Na prática, o proprietário deve ter como valor o preço de mercado, ou seja, quanto pagam pelo imóvel, e não pelo quanto imagina que ele valha.
 
O preço de um produto ou de um imóvel segue equilíbrio de mercado: um imóvel anunciado acima do preço de mercado, não teria compradores e obrigaria o vendedor descer o preço. Por outro lado, nenhum proprietário, em condições normais, venderia seu patrimônio por um preço menor do que os compradores estão dispostos a pagar.

Por fim, quando é feita uma análise financeira, é necessário levar em conta todos os custos e taxas e o imposto que deve ser pago ao vender o imóvel.

Para profissionais
Quando compramos uma propriedade, em regra, o valor anunciado não é o valor total. Ou seja, virão ainda os custos como impostos para registrar o imóvel além de eventuais gastos com acabamento ou pequenas reformas, entre outros. Na hora da venda, a lógica se inverte: para saber quanto entrará no seu bolso é preciso descontar a corretagem e o Imposto de Renda.

Existe uma regra de ouro que vale para qualquer negócio: o profissional, aquele que entende do assunto, sempre vai ganhar mais e fazer melhores negócios que o mais bem preparado e sortudo amador.  Ele conhece o mercado, os limites, os meandros.

Dessa forma, imóvel pode ser um ótimo negócio, se você for profissional no ramo. Assim como qualquer outro setor, os especialistas ganham e ganharão dinheiro. Isso vale para qualquer outro ramo de atividade.

Já imaginou uma pessoa que sai de loja em loja comprando roupas esperando valorização para vender? Pouca gente faria isso ou apostaria no lucro dessa estratégia. No entanto, como o mercado imobiliário mexe com o imaginário e o emocional de muitos, a irracionalidade financeira entre em cena.

(Portal G1 - Economia - Blog - Samy Dana - 12/01/2017)

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quinta-feira, 12 de janeiro de 2017

Exame: Emprego na construção cai pelo 26º mês seguido, diz Sinduscon

Embora negativo, o resultado não foi recebido com surpresa pelo SindusCon-SP

A indústria de construção civil fechou 58.201 vagas em novembro no Brasil, elevando para 461.849 o total de demissões nos 11 primeiros meses de 2016, segundo pesquisa do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP) em parceria com a Fundação Getúlio Vargas (FGV).

O mês de novembro marcou a 26ª queda consecutiva do nível de emprego no setor, para 2,582 milhões de trabalhadores, número 2,2 por cento menor que o de outubro e 14,5 por cento inferior a novembro de 2015, de acordo com o SindusCon-SP. No primeiro mês de queda, em outubro de 2014, o setor tinha 3,57 milhões de empregos.

O levantamento, feito com base em dados do Ministério do Trabalho e do Emprego (MTE), mostra uma deterioração maior do emprego nas regiões Norte (-3,71 por cento), Centro-Oeste (-2,67 por cento) e Sudeste (-2,27 por cento).

Sem surpresa
Embora negativo, o resultado não foi recebido com surpresa pelo SindusCon-SP.

“Além da queda contínua no volume de obras, os dois últimos meses do ano sazonalmente se caracterizam como um período de redução do nível de emprego no setor, pois muitas obras são concluídas e novas serão iniciadas somente no ano seguinte”, afirmou o presidente da entidade, José Romeu Ferraz Neto, em comunicado.

Mas o SindusCon-SP alertou que, se o volume de novas obras seguir em declínio, a indústria pode ter que desempregar mais pessoas nos próximos meses. “Precisamos urgentemente de medidas emergenciais e mais reformas microeconômicas para reverter esse cenário”, disse Ferraz.

Em novembro, os indicadores sobre preparação de terreno e infraestrutura registraram queda de 3,73 por cento e 3,31 por cento, respectivamente, em relação a outubro.

São Paulo
Na capital, que responde por 44,5 por cento do total de empregos no setor, foram demitidos 5.115 funcionários. Em 12 meses, o nível de emprego em São Paulo acumula retração de 12,9 por cento.

(Exame.com - Economia - 10/01/2017)

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quarta-feira, 11 de janeiro de 2017

Estadão: Preço médio anunciado dos imóveis tem queda real de 5,5% em 2016

A cidade de São Paulo, maior mercado imobiliário do País, também passou pelo mesmo movimento de desvalorização

Tanto no mês quanto no ano, o crescimento nominal dos preços foi inferior às projeções para a inflação, evidenciando desvalorização dos imóveis em meio à retração da economia brasileira. A inflação medida pelo IPCA deve ser de 0,41% em dezembro e de 6,40% em 2016, de acordo com projeções do Boletim Focus, do Banco Central.

Os dados indicam, portanto, que o preço médio [anunciado] das moradias fechou 2016 com queda real de 5,48%. A variação real, no entanto, só será conhecida após a divulgação do IPCA de dezembro pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Cidades
A pesquisa realizada pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) considera os anúncios na internet de casas e apartamentos em 20 cidades e regiões. Em sete localidades, o preço dos imóveis teve queda nominal em dezembro: Rio de Janeiro, Distrito Federal, Goiânia, Fortaleza, Curitiba, Vitória e Contagem. As demais cidades tiveram valorização nominal inferior à inflação projetada para o mês. 

Já no acumulado do ano, quatro localidades tiveram queda nominal no preço das residências: Rio de Janeiro, Niterói, Goiânia e Distrito Federal, o que evidencia uma situação mais crítica nesses mercados. As demais regiões registraram valorização nominal nos preços, mas nenhuma superou a inflação.

A cidade de São Paulo, maior mercado imobiliário do País, também passou pelo mesmo movimento de desvalorização. 

(Estadão - Notícias - Geral - 04/01/2017)

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terça-feira, 10 de janeiro de 2017

Valor: Preços dos imóveis terão queda real pelo terceiro ano consecutivo

O economista ressalta, porém, que a liquidez das operações no mercado imobiliário foi reduzida em proporção bem maior que a dos preços. "Foi um ano em que o mercado secou", observa Zylberstajn. [...] "As incertezas no ambiente político podem prorrogar um pouco mais uma retomada do mercado, principalmente, em relação à compra e venda", afirma Ferreira

Os preços de imóveis devem apresentar, em 2017, queda real em comparação à inflação. Será o terceiro ano consecutivo em que a alta dos valores ficará inferior à da inflação, segundo o presidente do Zap, Eduardo Schaeffer. Há expectativa de que isso ocorra até o terceiro trimestre. Para os três últimos meses do ano, todavia, espera­-se que os lançamentos voltem a crescer e os preços sigam a inflação, mas isso não será suficiente para reverter a tendência.

No ano passado, o preço médio por metro quadrado dos imóveis anunciados para venda em 20 cidades teve elevação de 0,57%, para R$ 7.662, conforme o Índice FipeZap, calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas (Fipe) em parceria com o Zap. Considerando­se a expectativa de inflação de 6,4% do Boletim Focus do Banco Central para o acumulado do ano passado, houve queda real de 5,48 pontos percentuais. "Acredito que não víamos um ajuste desta magnitude em quase duas décadas", afirma o economista da Fipe, Eduardo Zylberstajn.

O economista ressalta, porém, que a liquidez das operações no mercado imobiliário foi reduzida em proporção bem maior que a dos preços. "Foi um ano em que o mercado secou", observa Zylberstajn. No mercado de imóveis usados, vendedores que não tinham necessidade imediata dos recursos preferiram aguardar preços melhores, enquanto potenciais compradores postergaram a decisão, devido à piora da confiança e de mais dificuldades para obter crédito. "O número de consultas aumentou, mas há uma demanda represada", diz Schaeffer, do Zap.

Em 2016, quatro das 20 cidades que compõem o Índice FipeZap tiveram reduções nominais de preços: Rio de Janeiro, Distrito Federal, Niterói e Goiânia. As demais tiveram queda real.

Expectativa real ou excesso de otimismo
O diretor da outlet de imóveis Realton, Rogerio Santos, ressalta que o comportamento dos preços depende dos volumes de estoques. "À medida que houver demanda pelos estoques, os preços deixarão de cair", diz Santos.

O presidente do VivaReal no Brasil, Lucas Vargas, espera que os lançamentos previstos para a partir do fim do ano tenham preço pelo metro quadrado superior ao oferecido no mercado. "Não há como manter, nos lançamentos do fim de 2017, os preços que são praticados atualmente. Os custos de materiais e mão de obra aumentaram", diz o presidente do Viva Real.

Por enquanto, os valores das unidades na planta ainda são balizados pelos dos estoques de unidades prontas.

Para o diretor comercial do Imovelweb, Bruno Raposo, os preços dos imóveis devem manter, no primeiro trimestre, a estabilidade registrada desde meados de 2016 e começar a subir no segundo trimestre.

O presidente do Zap destaca que, quando a economia der sinais de melhora, as incorporadoras precisarão ter produtos disponíveis. "Boa parte das empresas já começou a se preparar para lançar, desenhando ou redefinindo projetos", conta. Schaeffer diz que, nos últimos três meses, aumentou a procura por consultoria do Zap para lançamentos previstos para a partir do segundo semestre.

O VivaReal também tem recebido mais solicitações por parte de incorporadoras de serviços relacionados à inteligência de mercado, segundo Vargas.

Zylberstajn, da Fipe, afirma que a retomada do setor depende do aumento da confiança, do crédito e da renda. "Pelo menos, temos a expectativa de redução expressiva dos juros, neste ano, o que já ajuda bastante", diz.

Em relação ao mercado de locação, espera­-se que aumento de preços a partir de 2018. Por enquanto, a tendência para os preços de aluguel continua de queda, na avaliação de Vargas, com estabilidade a partir de meados do ano. Já o presidente do Zap acredita que os valores começarão a ser pressionados no segundo semestre.

A demanda por aluguel tende a aumentar, de acordo com Schaeffer, como resultado da modalidade ser alternativa para quem precisa de um imóvel e não pode fazer a aquisição e para "a nova geração, que quer mobilidade". "Há um movimento de fundos internacionais vindo para o Brasil para comprar estoque de imóveis novos e usados para locação", diz o presidente 
do Zap.

No entendimento do presidente da Lokkan, Edison Ferreira, os preços dos imóveis continuarão "bem atrativos, para compra e venda, quanto para locação". "As incertezas no ambiente político podem prorrogar um pouco mais uma retomada do mercado, principalmente, em relação à compra e venda", afirma Ferreira.

(Valor Online - Empresas - 04/01/2017)

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segunda-feira, 9 de janeiro de 2017

Portal G1: Crise faz disparar número de imóveis retomados por falta de pagamento

Sabe o sonho que vira pesadelo? É bem isso: famílias perderem seus imóveis, foram todos para o leilão. Isso só de contratos da Caixa Econômica Federal que é quem financia a maior parte. E não é de hoje. Em quatro anos, mais que dobrou o número de imóveis tomados e revendidos

Com a crise, mais que dobrou o número de imóveis retomados por falta de pagamento em quatro anos. Mais de 13 mil casas e apartamentos financiados pela Caixa Econômica foram a leilão só no ano passado. É um drama para quem perde a moradia duramente conquistada, todo mês com o orçamento apertado. Agora, para comprar um imóvel com dívida, também é preciso cuidado.

Quem atrasa mais de três prestações pode perder o imóvel financiado. Ele volta para o banco e é leiloado. Resta quem perdeu ficar com o prejuízo e a frustração.

Sabe o sonho que vira pesadelo? É bem isso: famílias perderem seus imóveis, foram todos para o leilão. Isso só de contratos da Caixa Econômica Federal que é quem financia a maior parte. E não é de hoje. Em quatro anos, mais que dobrou o número de imóveis tomados e revendidos.

Drama de muitos de brasileiros
O advogado de Brasília Raul Rodrigues, especializado em direito imobiliário, diz que vê de tudo. “As pessoas estão perdendo o emprego ou então tendo sua capacidade financeira diminuída severamente. Então, chega um momento, que mesmo depois de abandonar várias contas a pagar, mesmo assim elas não conseguem pagar o que é mais importante que é seu financiamento imobiliário”, afirmou.

É assim. Quem tem mais de três prestações em atraso perde o direito. Para não chegar a esse ponto de perder o imóvel, a pessoa deve tentar negociar. Pode, por exemplo, pedir para aumentar o prazo do contrato. Assim, a dívida é incluída no valor total do financiamento e diluída nas prestações. Outra opção: para quem tem FGTS pode usar para abater o que está em atraso ou a prestação atual.

Se não dá de jeito nenhum, a venda do imóvel pode ser uma saída. “Se você sabe que não tem condições, vai perder mesmo, comece a procurar alternativa de vender”, disse o economista José Eustáquio Carvalho.

Agora, venda com contrato de gaveta não funciona. Não tem valor nenhum para o banco. O comerciante Irineu Hernandez comprou uma casa para o filho. Botou uma moto, um carro e dinheiro no negócio. O vendedor estava com prestações atrasadas. Se comprometeu a quitar o financiamento e passar o imóvel para o nome do novo dono. Só que não pagou nada no banco. O imóvel foi a leilão e agora a família espera a ordem de despejo.

“Fiquei com as mãos atadas, não podia fazer nada. Eu chego a chorar de noite. Não consigo nem falar”, disse o comerciante.

Perda total
Imóveis leiloados têm saído mais barato. Tem gente que perde a casa própria, se reestrutura e aí aproveita o leilão. Agora, se for o caso de fazer um novo financiamento, os economistas insistem: só com planejamento. E dá para fazer.

No caso do imóvel ser leiloado com um lance acima do valor da dívida, o dinheiro excedente volta para o comprador, mas os especialistas alertam que isso é muito raro. Na maioria das vezes, quando vai para leilão, o dono tem perda total.

(Portal G1 - Bom dia Brasil - Notícia - 05/01/2017)

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