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segunda-feira, 16 de outubro de 2017

Portal DCI: Chance de quitar Fies com FGTS coloca construtoras em alerta

"Aguardamos o desenrolar desta história com muita cautela. Acredito que a desvirtuação dos recursos pode ter um impacto gigantesco no setor, já que mais da metade dos imóveis financiados hoje têm participação do fundo". [...] "Com essa perspectiva, é possível que tanto a venda de novos quanto secundários seja abalada e muitos clientes tenha que postergar a compra."

A possibilidade de usar o FGTS para quitar dívidas do Fundo de Financiamento Estudantil (FIES) foi vista com preocupação entre representantes do mercado imobiliários. Hoje, mais da metade dos imóveis financiados usam recursos do fundo, e o destino alternativo da verba poderia deixar ainda mais longe a retomada da construção civil.

"Aguardamos o desenrolar desta história com muita cautela. Acredito que a desvirtuação dos recursos pode ter um impacto gigantesco no setor, já que mais da metade dos imóveis financiados hoje têm participação do fundo", comentou o conselheiro do Sindicato da Construção do Espirito Santo (Sinduscon-ES), José Bolívar.

O especialista se refere ao fato de, na última semana, o relator da reforma do Fies, deputado Alex Canziani, ter aprovado a emenda apresentada pela deputada Leandre Dal Ponte (PV-PR) que possibilita o uso do FGTS para pagar dívidas do financiamento estudantil. Na ocasião, até o ministro da Educação, Mendonça Filho, manifestou apoio à proposta.

O relatório de Canziani foi favorável para aprovação da matéria. O documento foi lido na Comissão Mista que analisa a Medida Provisória 785/2017 na última terça-feira. Além de permitir o resgate do FGTS para pagamento do FIES, o relatório aumenta para R$ 3 bilhões o aporte de recursos do Tesouro Nacional ao programa de financiamento. A emenda apresentada pela deputada Leandre é uma entre as mais de 270 modificações sugeridas à MP.

"O Fies possibilitou que milhões de brasileiros melhorassem sua renda, com o acesso ao ensino superior, emprestando dinheiro público para que estas pessoas concluam uma faculdade. Nós sabemos que, por um lado, ainda existe dificuldade para o pagamento do financiamento. Por outro, existe a inadimplência. Então, essa ideia de utilizar o FGTS para o pagamento do FIES pode resolver os dois problemas", disse a deputada na Câmara.

Temor
"O setor da construção e o mercado imobiliário recebem com muita preocupação o desvio de recursos. Se tal iniciativa for adotada, o Brasil continuará com seus escandalosos índices de déficit habitacional e falta de saneamento, pois comprometerá a aplicação de recursos em habitação, saneamento, infraestrutura urbana, operações urbanas consorciadas e mobilidade urbana, que levam melhorias à qualidade de vida da população em todo o País", disse, por meio de nota, representantes da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

De acordo com estimativa da entidade, apenas nos últimos 10 anos, o FGTS foi o responsável por 52% das unidades habitacionais financiadas no Brasil, equivalente a quase 4 milhões de imóveis, de um total de aproximadamente 7 milhões comercializados.

"Abrir a possibilidade de saque do Fundo para o pagamento de dívidas do FIES é ir de encontro à indiscutível importância da manutenção da destinação dos recursos do FGTS para os quais ele foi concebido, que é o financiamento de longo prazo à habitação, saneamento e infraestrutura", detalhava a nota. "Não negamos a importância da educação, mas o segmento já possui forma própria de financiamento, estímulos fiscais e outras fontes de recursos."

Para o especialista em mercado imobiliário e consultor do Secovi-MG, Laures Ramalho, a possibilidade de desvio dos recursos irá impactar, justamente, a fatia da população mais vulnerável. "Potencialmente, o mesmo brasileiro que usa o Fies pode tentar financiar um imóvel pelo Minha Casa Minha Vida. Dessa forma, se ele usar o recurso para quitar a universidade, não vai conseguir compor o valor necessário para obter financiamento", comentou ele, acrescentando que o novo teto de financiamento da Caixa Econômica Federal para imóveis usados - agora 50% do valor do imóvel - também mina as chances do consumidor em potencial.

"Com essa perspectiva, é possível que tanto a venda de novos quanto secundários seja abalada e muitos clientes tenha que postergar a compra."

(Portal DCI - Serviços - 09/10/2017)

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quarta-feira, 11 de outubro de 2017

Estadão: Pelas ruas de São Paulo, lojas vazias formam os escombros da crise

Além do corte no valor do aluguel para tentar conseguir inquilino – que em alguns casos chega a 50% do valor inicialmente pedido -, os proprietários estão usando outras estratégias. [...] atualmente os donos de imóveis oferecem carência para o novo inquilino

Dois anos e meio de crise já deixaram marcas profundas nos imóveis vagos na maior metrópole do País. Um ano atrás, quem percorria os principais corredores comerciais de São Paulo encontrava inúmeras casas e lojas com placas de “aluga-se” ou “vende-se”. Hoje, muitos desses imóveis continuam vagos. Pior: eles apresentam avançado estado de degradação.

Além da falta de manutenção, agravada pelos visíveis sinais da longa espera por um novo inquilino ou comprador, muitos imóveis encalhados estão pichados, com vidros quebrados e cercados por tapumes, na tentativa de preservar o que resta das suas estruturas. Há até proprietários que permitem a ocupação de um morador de rua para evitar novas invasões.

Não há dados consolidados a respeito de quantos imóveis comerciais estão vagos hoje em São Paulo. Mas estimativas da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), que reúne cem administradoras, indicam que entre 30% e 35% dos imóveis comerciais de rua estão desocupados na cidade. “Essa taxa de vacância é o triplo da registrada em períodos normais, quando a economia crescia”, diz o presidente da entidade, Rubens Carmo Elias Filho.

Falta de inquilinos e degradação
O grande número de imóveis vagos por um longo período abriu espaço para a degradação das casas. Faz um ano, por exemplo, que um imóvel de 400 metros quadrados (m²) que fica na Avenida Rebouças, importante corredor comercial da cidade, está vazio. “O último inquilino foi um buffet”, conta Carlos Alberto Papa, proprietário. Logo que ficou vago, ele pedia um aluguel de R$ 15 mil. Mas o tempo foi passando e o imóvel foi invadido. “Entraram e quebraram tudo”, conta Papa. A saída para preservar a casa foi cercá-la com tapumes e permitir que um morador de rua se instalasse no local. “Deixa ele lá, ele me protege”, justifica o proprietário.

Para conseguir alugar, Papa baixou o aluguel pedido para R$ 12 mil e está disposto a dar uma carência por conta da necessidade de reforma.

Na Rua Estados Unidos, nos Jardins, outro endereço nobre de São Paulo, a história se repete. Desde setembro do ano passado, um imóvel de 230 m², onde funcionava um pet shop, está vazio. Segundo a imobiliária responsável pela locação, a casa foi invadida: roubaram a fiação, o relógio da luz e até os tijolos. A saída encontrada para proteger o imóvel de novas invasões foi colocar um zelador morando dentro da casa e permitir que um morador de rua fizesse da varanda, protegida por tapumes, o seu dormitório. De acordo com a imobiliária, mesmo com o corte no aluguel pedido, de R$ 16 mil para R$ 14 mil, não apareceram interessados.

Os sinais de degradação atingem também áreas comerciais menos nobres. Quem passa pela Rua Solon, esquina com a Rua Visconde de Taunay, no Bom Retiro, se assusta ao se deparar com um galpão com 230 m² todo pichado. Há ainda faixas, resquícios de uma grande liquidação feita pelo último inquilino, que vendia peças de vestuário por R$ 5. Segundo a imobiliária responsável pela locação, faz quase um ano que o imóvel está vazio. De lá para cá, houve oito consultas de empresários do ramo de confecção, mas nenhuma visita ou proposta firme.

Descontos de 50% e carência
Nem a maior flexibilidade dos proprietários para negociar preço tem ajudado a destravar as locações. Nilton Freitas, corretor da Local Imóveis, conta que faz seis meses que tenta uma nova locação para um imóvel de 900 m² localizado na Avenida Antarctica. Inicialmente, o aluguel pedido era de R$ 22 mil. Agora já recuou para R$ 18 mil. “Estamos bastante flexíveis, mas não chegou o cliente certo”, justifica o corretor. Ele explica que, apesar de o imóvel ter sinais de degradação por fora, a parte interna, segundo ele, está bem conservada.

Já não é isso que se vê no imóvel que fica a menos de um quilômetro dali, na Avenida Sumaré, esquina com a Rua doutor Homem de Melo, em Perdizes. Ali, os sinais do tempo deixaram marcas impressionantes de degradação. Os vizinhos não lembram a última vez que o prédio foi ocupado. Procurado pela reportagem, o corretor não quis fornecer informações.

Além do corte no valor do aluguel para tentar conseguir inquilino – que em alguns casos chega a 50% do valor inicialmente pedido -, os proprietários estão usando outras estratégias. Flávio Prando, vice-presidente de Intermediação Imobiliária do Secovi-SP, diz que atualmente os donos de imóveis oferecem carência para o novo inquilino.

Isto é, eles isentam o locador do aluguel por alguns meses para que o novo empreendimento comece a andar e o locador consiga “criar” o ponto. “Hoje não é raro o proprietário dar carência de seis meses para o inquilino se capitalizar.” Prando diz que há expectativa de melhora do mercado de locação comercial para o ano que vem, mas não de forma significativa.

Círculo vicioso
O tempo maior gasto hoje para locar um imóvel e os efeitos negativos sobre o estado de conservação – já que muitos proprietários, sem a renda do aluguel não têm condições de fazer a manutenção básica -, levam a um círculo vicioso, na análise do arquiteto e urbanista Rogério Batagliesi, membro do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-SP). Ele explica que, por conta da falta de manutenção e degradação dos imóveis vagos, com o passar do tempo fica cada vez mais difícil recolocá-los no mercado.

Questionada sobre os imóveis degradados, a Prefeitura disse, por meio de nota, que “a Secretaria das Prefeituras Regionais informa que de acordo com a Lei nº15.442, os responsáveis por imóveis, edificados ou não, vizinho a vias públicas, são obrigados a mantê-los limpos, capinados e drenados, respondendo, em qualquer situação, pelo uso como depósito de lixo, detritos ou resíduos. A pena pela falta de limpeza é de R$ 4 por metro quadrado”.

(Estadão - Economia & Negócios - Notícias - Geral - 09/10/2017)

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terça-feira, 10 de outubro de 2017

Portal G1: Construção Civil se retrai e segura recuperação da economia na "pior crise que o setor já teve"

“Essa é a pior crise que o setor já teve. Nessa, a queda foi abrupta", arma José Carlos Martins, presidente da CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC)."Uma coisa é você estar caminhando e tropeçar. Outra, é você estar correndo e tropeçar. O tombo é muito maior”

A construção civil ainda está em retração em 2017 e seu desempenho segura a recuperação da economia brasileira. Um levantamento do Sindicato Nacional da Indústria da Construção Pesada (Sinicon) em parceria com a LCA Consultores mostra que a construção é o componente do Produto Interno Bruto (PIB) com a queda mais intensa entre todos os setores em 2017.

No 1º semestre, o PIB da construção caiu 6,6%, frente ao 1º semestre de 2016, puxando para baixo o resultado geral da indústria (-1,6%) e do PIB total, que acumulou variação zero nessa base de comparação. Veja tabela abaixo:

Os dados mostram que a construção caiu mais do que a média da economia nos últimos 3 anos e tem sentido a crise de forma mais profunda. Desde o 2ºtrimestre de 2013, a queda acumulada é de 14,3%, segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), enquanto que o PIB total recuou 5,5% nos últimos 4 anos. Neste período, quase 1 milhão dos 2,7 milhões de vagas formais que deixaram de existir no país foram na construção.

No segundo semestre, o emprego no setor ensaia uma leve recuperação e teve a segunda alta mensal em agosto, com a criação de 1.017 novos postos de trabalho com carteira assinada no mês. No acumulado do ano, a construção civil fechou 30.330 vagas, de acordo com dados do Ministério do Trabalho.

"A economia brasileira está melhorando, mas a construção que é um setor que tem um impacto enorme não está. O PIB da construção já caiu 3 anos seguidos e continua caindo", resume Petrônio Lerche Vieira, diretor-executivo do Sinicon.

O economista do Ibre/FGV, Júlio Mereb, projeta que a construção civil fechará 2017 com queda de 5,7% ante uma alta de 0,8% do PIB do Brasil.

"Realmente, esse deve ser o último setor da indústria a se recuperar e o desempenho ruim da construção é um dos principais fatores a ainda frear a recuperação do investimento no curto prazo", afirma.

Além de ser um setor intensivo em mão de obra, a retomada mais lenta da construção civil preocupa porque ela responde por cerca de 50% dos investimentos da economia. No 2º trimestre, a taxa de investimentos no país foi de 15,5%, segundo o IBGE, a menor para o segundo trimestre da série histórica iniciada em 1996.

O fraco desempenho da construção civil nos últimos anos é reflexo do encolhimento das construtoras envolvidas na operação Lava Jato, da forte queda nos investimentos públicos e do esfriamento do mercado imobiliário, além da própria crise econômica, disseram os especialistas consultados pelo G1.

'Mão de obra dizimada'
Ao todo, há 2,21 milhões de pessoas trabalhando em vagas com carteira assinada na construção, um número ainda muito aquém dos 3,21 milhões registrados em agosto de 2013.

“A mão de obra do setor foi dizimada. Enquanto a economia perdeu 5% dos empregos com carteira, a construção perdeu 35%. É um número estupidamente maior”, arma Petrônio Lerche Vieira, diretor-executivo do Sinicon.

Na esquina das ruas Barão de Itapetininga e Dom José de Barros, no Centro de São Paulo, desempregados da construção civil se reúnem diariamente à procura de uma oferta de trabalho. No local, as histórias se repetem.

São pedreiros, marceneiros e ajudantes gerais que armam já ter trabalhado em grandes canteiros de obras e que atualmente sofrem para encontrar "bicos".

"Sempre quando eu saía de um emprego, antes de eu receber a rescisão, já me mandava para outro, agora está complicado. Não está aparecendo nada. Só promessa”, diz Francisco Aparecido Siqueira Silva, de 44 anos, desempregado há 2 anos.

José Eduardo de Araújo, de 63 anos, desempregado há 5 meses, diz que em outros tempos andava pela cidade à procura de vaga nos canteiros de obra."Não existe mais. Você anda em todo lugar tem canteiro de obras, e grandes, mas tudo parado", observa.

A baixa escolaridade e qualificação da mão de obra do setor dificulta a recolocação profissional. Segundo o Sinicon, 50% não têm o ensino médio completo e 53% têm entre 30 e 49 anos.

O pedreiro Santino Borges, de 47 anos, desempregado há 3 meses, diz que os trabalhos que conseguiu nos últimos anos foi como ajudante de limpeza."Obra fracassou, não tem mais serviço mesmo, é muito difícil", afirma.

Obras paradas
A crise fiscal levou o governo federal e os estados e municípios a colocar o pé no freio nos investimentos (veja números no gráfico abaixo). O Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) também emprestou menos. Os desembolsos do banco para projetos de infraestrutura diminuíram pela metade, de R$ 38,8 bilhões em 2015 para R$ 19,5 bilhões em 2016.

As grandes construtoras brasileiras enfrentam uma grave crise econômica. Grupos como Odebrecht, Camargo Corrêa e Andrade Gutierrez encolheram de 2014 para cá. E outras construtoras que vinham em expansão, como UTC e Galvão Engenharia, pediram recuperação judicial.

Há mais de 8,2 mil obras paralisadas em todo o Brasil, segundo um estudo de setembro da Confederação Nacional de Municípios (CNM). Outras 11,2 mil deveriam estar em andamento, mas não foram sequer iniciadas por atraso no repasse de recursos previstos no orçamento da União.

Imóveis encalhados
Além das obras de infraestrutura, o mercado imobiliário é outro segmento da construção civil que ainda sofre com a crise. O número de imóveis novos ofertados no país começou a cair em 2017. O estoque, no entanto, continua elevado e acima da média do período pré-crise.

Levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) mostra que a oferta total média disponível em 2017 está em 119.823 unidades, ante 116.308 em 2016.

 “Essa é a pior crise que o setor já teve. Nessa, a queda foi abrupta", arma José Carlos Martins, presidente da CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC)."Uma coisa é você estar caminhando e tropeçar. Outra, é você estar correndo e tropeçar. O tombo é muito maior”.

Ele explica que a atual crise chegou também após um ciclo de grande aquecimento do mercado, que teve nos últimos anos um "boom" de lançamentos imobiliários.

No mercado imobiliário, a expectativa é que a recuperação comece um pouco antes, uma vez que a atividade é menos dependente de investimento público e de projetos de concessão ou licitação. A retomada dos lançamentos, entretanto, continua sendo limitada pelo excesso de oferta, demanda ainda fraca e preços em queda.

“Por mais que o mercado imobiliário tenha começado a dar uma recuperada, ainda é ínfimo ao que foi há algum tempo atrás. Nos últimos 2 anos, tivemos menos lançamentos do que vendas. Ou seja, mesmo que as vendas tenham caído, os lançamentos caíram muito mais", disse José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Nos últimos meses, os indicadores de vendas e crédito imobiliário começaram a apontar para uma recuperação, mas o mercado imobiliário ainda segue distante dos patamares pré-crise. O crédito imobiliário com recursos da poupança, por exemplo, encolheu de um patamar R$ 112,9 bilhões em 2014 para uma previsão de R$ 45 bilhões em 2017.

(Portal G1 - Economia - Notícia - 08/10/2017)

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segunda-feira, 9 de outubro de 2017

Valor: Violência afeta ainda mais o já combalido setor imobiliário do Rio

Para se ter uma ideia do tombo vivido pelo mercado imobiliário carioca, levantamento mostra que o número de unidades residenciais lançadas na cidade caiu de 15.859 em 2012 para menos da metade disso, ou 7.329 no ano passado. Os números do primeiro semestre de 2017 mostram um aprofundamento da crise

As recentes cenas de violência e de Exército nas ruas vistas no Rio de Janeiro nas últimas semanas podem atrasar ainda mais a recuperação de um mercado imobiliário carioca que enfrenta forte período de desaquecimento. A visão de especialistas do setor é de que, por enquanto, essa baixa do mercado tem ligação maior com a crise econômica do Estado do que com a violência desencadeada desde a derrocada dos projetos das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs). Mas o receio é que esses conflitos recentes possam afastar ainda mais o ponto de recuperação.

Para se ter uma ideia do tombo vivido pelo mercado imobiliário carioca, levantamento feito pela Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ) mostra que o número de unidades residenciais lançadas na cidade caiu de 15.859 em 2012 para menos da metade disso, ou 7.329 no ano passado. Os números do primeiro semestre de 2017 mostram um aprofundamento da crise. Entre janeiro e junho foram lançadas apenas 1.989 unidades residenciais na segunda maior cidade do país. Na Zona Sul, área mais nobre, foram só 58 unidades lançadas nos primeiros seis meses deste ano, contra 268 em todo o ano passado.

"Se pensarmos em terrenos, em São Conrado não tem nada de novo que esteja sendo feito. Tijuca e Vila Isabel, que têm comunidades com índices altos de violência, o volume de construções é diminuto", frisa Roberto Lira, consultor técnico do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro (Sinduscon-RJ).

Mercado carioca não é diferente do resto do Brasil
Segundo ele, o atual momento do mercado carioca "não é diferente do resto do Brasil, mas com uma condição específica por causa da situação econômica do Estado". Lira ressalta que a história de conflagração na cidade "é antiga", inclusive com períodos de turbulência iguais ou piores que o atual. "O construtor já está acostumado e foge de terrenos em áreas mais conflagradas. Já há um histórico que faz o incorporador se vacinar conta essas regiões", diz Lira. "Mas a cidade ainda tem alguns oásis de relativa tranquilidade que, se bem trabalhados, podem ser bem vendidos, como Barra da Tijuca [na Zona Oeste] e Leblon [na Zona Sul]", acrescenta.

Cláudio Hermolin, presidente da Ademi-RJ, lembra que o mercado imobiliário trabalha com um produto de alto valor agregado e que demanda um alto comprometimento da renda. Logo, para tomar a decisão de investir em um imóvel, o comprador "precisa enxergar um horizonte propício". "Quando você vê o Estado do Rio como está, falido e com falta de recursos para investir, não se enxerga um horizonte que crie condições para as pessoas adquirirem um imóvel na cidade", diz Hermolin, lembrando que a segurança é um item fundamental na decisão de compra de imóvel na capital fluminense.

O presidente da Ademi-RJ destaca que Estados com uma melhor situação econômica já estão com um mercado novamente aquecido depois do tombo geral provocado nos últimos anos de recessão. Ele cita São Paulo e as cidades do interior paulista como sinônimo dessa retomada e coloca o Rio no extremo oposto, em uma crise econômica não resolvida, com o requinte de salários atrasados e até um desalinhamento entre a Secretaria de Segurança Pública do Estado e o Ministério da Defesa sobre a atuação das tropas federais. "Em um momento como esse, com a escalada da violência e das incertezas econômicas e políticas, o mercado entra em estado de alerta. E a saída da inércia de alerta para um momento de euforia leva tempo", explica, ponderando que o mercado imobiliário demora a mudar de rumo caso não receba sinais consistentes de melhoria no cenário econômico.

"Para o mercado imobiliário [no Rio], 2017 já acabou. Os lançamentos são pontuais. Comparados ao passado, os números são irrisórios. Agora o mercado passa a olhar para 2018 e precisa de um horizonte de melhora. Qual o plano para depois da saída do Exército e da Força Nacional? O mercado precisa enxergar uma saída", diz Hermolin.

(Valor Online - Empresas - 06/10/2017)

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sexta-feira, 6 de outubro de 2017

Portal Resimob: O comprometimento da renda para o financiamento imobiliário na Caixa

Contribuição do leitor e especialista em mercado imobiliário Luiz Paulo Júnior

A partir de 25 de setembro de 2017, a Caixa Econômica impôs novas regras para o financiamento imobiliário. Veja abaixo o resumo das alterações efetuadas pelo agente financeiro:



Principais alterações
Alteração nas cotas de financiamento de imóveis usados
A partir de 25/09/2017 haverá alteração nas cotas de financiamento de imóveis usados com cota máxima de 50%.

Contratações
Será permitida a contratação com as regras anteriores desde que a aprovação do crédito  seja feita até o dia 22/09/2017. A assinatura dos contratos não poderão ocorrer após o dia 25 de setembro de 2017.

Contratações com interveniente quitante
Serão suspensas contratações com interveniente quitante de outras IFs e construtoras, sem regra e exceções.

Reserva orçamentária
A distribuição dos recursos passou a ser mensal; a partir de 02/10/2017 a depender do saldo disponível no mês.

Prazo da reserva orçamentária
Redução do prazo de validade da reserva orçamentária de 20 dias para 10 dias para todas as operações, ou seja, após 10 dias uma nova reserva deverá ser efetuada.

Prazo para aprovação de crédito
Redução do prazo de validade das aprovações do crédito habitacional de 180 dias para 90 dias.

Imóveis adjudicados
Manutenção da cota de 80% para os imóveis adjudicados.

Comprometimento de Renda
Na análise da capacidade de pagamento para fins de liberação de financiamento imobiliário, em geral,  as instituições financeiras limitam que a parcela inicial no máximo a 30% da renda. A Caixa, por exemplo, permite composição de renda com familiares, cônjuges, entre outros,  desde que não haja restrições cadastrais e que os mesmo façam parte do contrato de financiamento.

Para facilitar o entendimento das novas regras da Caixa, o Resumo Imobiliário disponibilizou tabelas que mostram a renda necessária para a tomada do crédito junto ao banco para a compra de imóveis até R$ 1.500.000,00.

Levou-se em consideração o pagamento através de tabela SAC (Sistema de amortização constante), prazo de 420 meses, taxa de juro anual de 11% e financiamento de 80%.

A renda obtida é aproximada e pode apresentar pequenas variações na hora da contratação devido à inclusão de tarifas e seguros.

(Portal Resimob - Condições de Financiamento - Notícias - 01/10/2017)

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quinta-feira, 5 de outubro de 2017

Investimento e Notícias: Imóvel para investimento é coisa do tempo da vovó

Outra motivação antiga, e que hoje tem baixíssimo retorno são investimentos em imóveis para “ALUGAR", com rendimentos de 0,3 % a 0,5% do valor do imóvel ao mês. Investimento este, que ainda terá a parcela do sócio (Governo) que esperará ansiosamente até o próximo IR para abocanhar quase 1/3 da sua receita de aluguel

Alguns hábitos financeiros são passados de geração em geração como se fossem ensinamentos para o sucesso de uma vida toda. Aquela velha frase gravada na memória “Como meu pai dizia...” ou “Como meus avós diziam...”: "Imóvel é investimento seguro”.

Quem nunca ouviu ou falou isto? A verdade é que algumas experiências vividas em épocas financeiras anteriores e repassadas ao longo dos tempos tornaram-se crenças quase inquestionáveis.

Inquestionáveis? A verdade é que não podemos mais dizer isto, não agora em pleno 2017. Comprar ou investir em imóvel tornou-se uma crença de investimento seguro e rentável ao longo de décadas mas, atualmente, não necessariamente isto é verdade.

Antes de contrapor este pensamento histórico consolidado, é justo dizer que sim, em alguns casos, pode ser um bom negócio, e podemos considerar ao menos três situações onde pode valer o risco/investimento:

1) Comprar um imóvel a preço bem abaixo do valor de mercado (a famosa galinha morta) e com relativa facilidade de revenda;

2) Comprar um imóvel na planta, com potencial real de valorização bem acima da inflação e com demanda de recompra;

3) Comprar um imóvel com inquilino e contrato de locação com retorno bem acima do CDI;

Descartadas estas opções, temos, na maioria dos cenários, opções com motivações culturais e/ou emocionais que acabam não trazendo um bom retorno.

Nos tempos da vovó
Entre elas temos a motivação do APEGO “preciso ter minha casa/apto própria(o)”, um hábito financeiro bem antigo, que muitas vezes deixam boa parte do capital do investidor travado, inviabilizando melhores retornos ou mesmo a entrada em novos negócios, que só conseguem mesmo aqueles investidores que têm dinheiro na mão.

Vale lembrar que é possível morar de aluguel ou pelo Airbnb (site de locação temporária) por muito pouco, ficando com o dinheiro livre para aplicações com mais mobilidade.

Outra motivação antiga, e que hoje tem baixíssimo retorno são investimentos em imóveis para “ALUGAR", com rendimentos de 0,3 % a 0,5% do valor do imóvel ao mês. Investimento este, que ainda terá a parcela do sócio (Governo) que esperará ansiosamente até o próximo IR para abocanhar quase 1/3 da sua receita de aluguel, jogando a última pá de cal sobre este investimento que antigamente era considerado tão legal.

Isto sem falar em questões práticas, como o risco de inadimplência na locação que além de derrubar a rentabilidade ainda traz uma dor de cabeça enorme para receber e despejar.

Como podemos ver, tratam-se de paradigmas financeiros sobre verdades que eram reais antigamente, e que hoje já não são. Basta simplesmente refletir sobre o fato de que R$ 1 milhão aplicado em um imóvel e R$ 1 milhão livre para investir, podem até parecer a mesma coisa, mas não são, pois a mobilidade financeira (dinheiro livre) é um diferencial ENORME e basta ter um imóvel e precisar transformar ele em dinheiro rapidamente para saber o quão problemático pode ser ter optado por este caminho.

Mas há excelentes alternativas para quem percebeu que investir em imóveis já não é um porto seguro de rentabilidade. Uma destas opções inteligentes são as chamadas "Debêntures", papéis de empresas que oferecem retornos firmes e robustos aos investidores, sem a incerteza e o incômodo de um aluguel e com flexibilidade para usufruir ou resgatar com mais facilidade e agilidade, algo que dificilmente ocorrerá se você tiver comprado um imóvel.

Se este artigo lhe fez pensar, significa que você gosta do seu dinheiro e já percebeu que REPENSAR conceitos financeiros está na moda.

Quem compra IMÓVEL, muitas vezes acaba ficando como o próprio nome sugere.

Se você valoriza rentabilidade e liberdade, considere a "mobilidade financeira” como uma luz no horizonte para seus investimentos. Está na hora de libertar-se de hábitos financeiros antigos e explorar novos caminhos nas suas decisões financeiras.

Ou senão, como dizia minha avó...

(Portal Investimentos e Notícias - Notícias - Artigos Especiais - 02/10/2017)

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quarta-feira, 4 de outubro de 2017

Exame: Preço dos imóveis cai pelo sétimo mês consecutivo, mostra FipeZap

A inflação medida pelo IPCA esperada para o período é de 2,48%, o que significa que o preço dos imóveis caiu, enquanto os demais preços da economia subiram

Em setembro, o preço médio dos imóveis à venda sofreu mais uma queda, pelo sétimo mês consecutivo, segundo o Índice FipeZap. A boa notícia para quem quer comprar imóvel é que os preços ainda devem demorar para voltar a subir com força.

“Para o tamanho da crise que tivemos, a queda no preço [anunciado] dos imóveis foi pequena. Por isso, ainda vamos demorar para ver uma escalada dos preços novamente”, explica o coordenador do Índice FipeZap, Eduardo Zylbersajn.

A pesquisa acompanha a variação dos valores de apartamentos anunciados [desconsiderando os descontos na hora da venda] em 20 cidades brasileiras. No ano, o preço médio dos imóveis à venda caiu, puxado para baixo por Fortaleza, Rio de Janeiro e Niterói.

Nos últimos 12 meses, a queda foi de 0,26%. No entanto, a inflação medida pelo IPCA esperada para o período é de 2,48%, o que significa que o preço dos imóveis caiu, enquanto os demais preços da economia subiram. Ou seja, a queda real foi de 2,67% nos últimos 12 meses.

A queda real é registrada quando o valor de um determinado bem tem uma alta inferior ao aumento generalizado dos preços, medido por índices inflacionários, como o IPCA. Vale destacar que a variação real não é obtida com uma simples subtração. Para realizar o cálculo, é preciso dividir a oscilação dos preços pela variação da inflação.

(Exame.com - Seu Dinheiro - 04/10/2017)

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terça-feira, 3 de outubro de 2017

Vídeo: Dezenas de famílias caem no golpe do imóvel na planta no Rio

Na internet, ainda se vê propaganda sobre o empreendimento Recanto do Barão - o que deixa as vítimas do golpe ainda mais indignadas


Dezenas de famílias que tinham o sonho da casa própria estão sem saber o que fazer. Cerca de 90 pessoas compraram apartamentos a preços populares no Tanque, Zona Oeste do Rio, mas até agora a obra não saiu do papel. Imagens mostram um terreno baldio, mal cuidado, que era o sonho de muitas pessoas.

Esta não foi a primeira vez que uma obra foi prometida pela construtora e não foi feita. A empresa lançou outros empreendimentos em outros bairros que nunca foram entregues.

Na internet, ainda se vê propaganda sobre o empreendimento Recanto do Barão - o que deixa as vítimas do golpe ainda mais indignadas. 

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segunda-feira, 2 de outubro de 2017

Agora São Paulo: Leilões de imóveis retomados sobem quase 600%

Em 2011, a Caixa Econômica Federal leiloou 2.357 imóveis resgatados por inadimplência. No ano passado, o número alcançou a marca de 15.881, um aumento de 574% em cinco anos

Ainda que os preços dos imóveis estejam em queda, conforme mostra o IGMI-R (índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial), que caiu 1,48% de julho de 2016 a setembro deste ano, a inadimplência de imóveis financiados tem aumentado.

Como consequência, cresceu também o número de casas e apartamentos tomados dos seus compra­dores e levados para leilão.

Em 2011, a Caixa Econômica Federal leiloou 2.357 imóveis resgatados por inadimplência. No ano passado, o número alcançou a marca de 15.881, um aumento de 574% em cinco anos.

“A legislação é favorável aos bancos e o processo de retomada de um imóvel para leilão é muito rápi­do”, afirma Marco Aurélio Luz, presidente da Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacên­cias).

“Por isso, oriento que ninguém espere ser notificado. Caso atrase uma parcela. Quando perceber que não conseguirá pagar a prestação, é melhor procurar o banco e tentar renegociar, além de constituir um advogado para se resguardar.”

“Mesmo se a notoficação já tiver sido feita, ou se o banco se recusar a receber as parcelas atrasadas, é possível evitar o leilão com uma ação judicial”, explica o advogado especializado em direito imobiliário Marcelo Tapai, do escritório Tapai Advocacia. “Mas a dívida precisa ser paga, esse compromisso não deixa de existir.”

Na justiça
A advogada Vera Lúcia dos Passos, 32 anos, pagou 50 prestações da casa na Vila Prudente (zona les­te). Mas dez parcelas se acumularam em atraso e o banco informou que colocaria o imóvel para leilão. “Entrei com uma ação judicial”, conta. “Paguei as parcelas e continuo honrando cada prestação, por meio de depósitos na Justiça”, diz. “Aguardo a audiência de conciliação.”
(Agora São Paulo - UOL - Grana -25/09/2017)

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sexta-feira, 29 de setembro de 2017

O Globo: Crise no mercado imobiliário dá maior poder de negociação aos inquilinos

Os proprietários estão abrindo mão de exigências para assinatura do contrato, como fiador. E aceitam redução de 30% a 33% em relação ao valor pedido inicialmente

Com a prolongada crise econômica e o desemprego alto, muitos imóveis estão vagos. Por isso, o inquilinos estão com forte poder de negociação. Os proprietários estão abrindo mão de exigências para assinatura do contrato, como fiador. E aceitam redução de 30% a 33% em relação ao valor pedido inicialmente.

Já há casos em que o inquilino consegue uma carência de até três meses, período em que paga somente os encargos. O tempo médio com imóvel vazio na cidade varia de 45 a 60 dias, mas, na prática, dependendo do bairro, pode ultrapassar os três meses.

Segundo o Sindicato da Habitação (Secovi-Rio), a queda de preço é ainda maior se for um imóvel de alto padrão, com desvalorização de até 25% em um ano. Copacabana está sofrendo mais com o grande número de oferta de imóveis.

No lugar do fiador, os proprietários aceitam o pagamento de seguro, em muitos casos descontado da parcela recebida pelo dono do imóvel.

Para quem já está com o imóvel alugado, o desafio é não perder o inquilino, especialmente se for um bom pagador. Por isso, muitos proprietários estão abrindo mão dos reajustes anuais.

De acordo com corretores de imóveis, no período de aniversário de contratos, mais da metade dos locatários pede para que o aumento não seja aplicado ou solicitam até a redução do preço do contrato. E cerca de 80% conseguem ter seus pleitos atendidos.

Na prática, o contrato de aluguel com vencimento em setembro já vai apresentar correção para baixo, já que o Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M), considerado referência para correção dos preços dos aluguéis, acumulado em 12 meses até este mês é negativo.

Mudança pode compensar
Com as quedas no mercado imobiliário, há casos em que mudar para um imóvel com aluguel mais em conta compensa, mesmo em contratos novos, que preveem multa de rescisão, além dos custos com reparos. Segundo simulações feitas pela professora Virgínia Prestes, do MBA da Faap, a pedido do GLOBO, há ocasiões em que os gastos se pagam em até dois meses com a economia proporcionada pelo aluguel menor.

Virgínia simulou a situação de um inquilino que paga R$ 1.800 por mês e deseja ir para um imóvel mais barato. Para a mudança, esse locatário teria que arcar com gastos fixos de R$ 3.500, que cobrirão o frete e a manutenção necessária para devolver o imóvel. Ela considerou dois cenários, um com multa de rescisão de contrato (R$ 2.500) e outro sem ela.

A partir desses parâmetros, ela estabeleceu algumas possibilidades de valores de aluguel mais barato: R$ 1.500; R$ 1.500, mas com três meses de carência, como alguns inquilinos já têm oferecido; e R$ 1.300. O exercício considerou também a rentabilidade que o dinheiro economizado teria em uma aplicação financeira que acompanha o CDI, taxa que é a referência para investimentos.

De acordo com as simulações, as opções que oferecem carência do aluguel por três meses são as mais vantajosas, seja com multa ou sem. Quando o novo aluguel é de R$ 1.500, há carência e não há multa, todo o custo da mudança se paga já no segundo mês. Quando há multa envolvida, o tempo sobe para cinco meses. Depois dessas, para quem não precisa pagar multa, a alternativa mais vantajosa é mudar para um imóvel que custe R$ 1.300 por mês, que proporcionaria uma economia suficiente para compensar os custos da mudança no sétimo mês.

Em outras duas opções simuladas pela especialista — tanto aquela em que o aluguel de R$ 1.800 cai para R$ 1.500 e não há cobrança de multa como aquela em que o valor é de R$ 1.300 mas há multa de R$ 2.500 — levariam 12 meses para pagar os custos. Já a alternativa de um imóvel de R$ 1.500, com cobrança de multa, só seria compensada após longos 19 meses, de acordo com a professora da Faap.

Segundo ela, nos casos em que a mudança se paga em menos de um ano, por exemplo, ela se justifica. Se demorar mais que isso, a professora acredita que não compense, levando-se em consideração a dor de cabeça que mudar de endereço envolve, como necessidade de alterar as correspondência e eventual distância maior do trabalho.

Momento do locatário
Segundo Virgínia, o locatário deve abordar o locador com números como esses para mostrar que há oportunidades no mercado e, por isso, ele faria um bom negócio se aceitasse reduzir o valor do aluguel.

Ela explica que o inquilino deve citar as opções que existem e a crise que afeta o mercado, salientando que, caso ele não se mostre sensível a isso, poderá ficar sem locatário por um bom tempo, perdendo receita e tendo que arcar com o custo do imóvel. Ainda de acordo com a professora, caso ele ofereça não aplicar reajustes da inflação, isso não é suficiente. A inflação está baixa, esse aumento não faria uma grande diferença. É importante negociar.

Segundo Flávio Lemos, diretor da Trader Brasil Escola de Finanças e Negócios, além de considerar em quanto tempo a economia com o aluguel pagaria o gasto com a mudança, é também fundamental a poupança que o locador poderá fazer num prazo de 30 meses por exemplo. Ir para um imóvel de R$ 1.300, por exemplo, permitiria uma economia líquida de R$ 11,5 mil neste prazo.

(O Globo - Economia - 28/09/2017)

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