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terça-feira, 4 de março de 2014

Análise do blog: A bolha começou a estourar (exatamente onde você pensa)

A última edição da revista Exame (nº 1060) trouxe, em sua matéria de capa, o assunto Bolha Imobiliária. Com o título "A bolha começou a estourar (mas não onde você pensa)", a matéria nos remeteu à edição de fevereiro de 2012, onde a revista trouxe em sua capa o título "Imóveis - Um mercado sob suspeita", onde fazia, ao contrário do que o título tentava transmitir, uma clara defesa do mercado de construção, e justificava os aumentos abusivos dos imóveis, além de negar, de forma veemente, a existência de uma bolha
Na época, nosso blog fez uma análise da matéria (veja na íntegra), que causou grande repercussão, e foi reproduzida por vários sites e blogs.
Agora, ao que tudo indica, a revista "desistiu" de negar a existência de uma bolha, partido para uma nova estratégia: se não podemos mais negar a bolha, vamos restringi-la a um único mercado (nesse caso, o mais racional): dos imóveis comerciais.
Mas como negar algo tão óbvio, que já foi comprovado até pela maior autoridade mundial no assunto? 
Para a revista, parece simples: ela tratou de desqualificar as análises do Prêmio Nobel de Economia, Roberto Shiller, reconhecido mundialmente por ter previsto o estouro da bolha imobiliária americana, e que em sua recente visita ao Brasil cravou a existência de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro. 
Muitos poderiam dizer: - Mas essa é a opinião da revista. 
Até aí, tudo bem. Mas fica a pergunta: qual o interesse em negar a bolha no segmento residencial e alardeá-la no segmento comercial? 
A resposta é simples: o comprador do segmento comercial é, eminentemente, um investidor. Ou seja: ele compra para especular (seja no aluguel, seja no repasse). Nesse tipo de negociação prevalecem sempre fatores racionais como liquidez, valorização, vacância...assim, esse tipo de investidor é sempre muito bem informado, e o mais difícil de se enganar...
No caso dos imóveis residenciais, estamos lidando com dois públicos distintos: o especulador (investidor) e o comprador-morador. Como o primeiro tipo (especulador) já desapareceu completamente do mercado residencial (pois é melhor informado e mais sensível aos humores do mercado), restam apenas aqueles que desejam comprar o primeiro imóvel para morar. Nesse tipo de negociação o comprador é, quase sempre, menos racional e mais emocional...e é exatamente esse público (mais sensível às manchetes do que às informações de mercado) que a matéria pretende atingir.
A matéria, diga-se de passagem, faz uma excelente análise do cenário no segmento comercial. Porém, a análise do segmento residencial chega a ser pueril (para não dizer ridícula).
Por fim, chamamos a atenção dos leitores para a seguinte cronologia:
1- No auge do boom imobiliário, construtoras e muitos "analistas" afirmaram que os imóveis teriam valorização infinita (entre 25 e 30 % ao ano), e a bolha era apenas uma invenção de "pessoas invejosas que não tinham dinheiro para comprar um imóvel";
2- Quando o mercado começou a "desacelerar", eufemismos como "ajuste", "adequação", "acomodação dos preços", "ritmo menor de valorização" tomaram conta dos noticiários;
3- Quando a bolha começou a dar sinais mais claros, com queda nas vendas e nos preços, as desculpas eram sempre as mesmas: fatos isolados, que não têm nada a ver com uma bolha, pois aqui no Brasil isso seria impossível, e estávamos "imunes" a qualquer crise;
4- Quando obras atrasadas, não entregues e canceladas, distratos, além das perdas bilionárias na Bolsa passaram a fazer parte dos balanços das empresas do setor, tudo não passava de "reflexo" da economia mundial e consequente desaquecimento do mercado interno (e a imunidade à crise?);
5- Agora que crise imobiliária é mais do que real, e não há como negá-la, o negócio é arrumar um "boi-de-piranha"...nesse caso, o segmento comercial.
Quem será a "próxima vítima"?

VEJA VÍDEOS SOBRE O ASSUNTO AQUI NO BLOG OU PELO LINK

17 comentários:

  1. Shiller não cravou que existe bolha no Brasil, aliás, admitiu que não conhece a fundo nossa economia para afirmar categoricamente isso. Baseou-se em indícios, digamos assim. Usou referências do Japão e USA, mas foi muito claro em admitir que não conhece a economia brasileira.
    Quanto à fuga dos investidores dos residenciais, não é o que tenho visto. Entre 40% e 50% dos chamados imóveis compactos tem sido adquiridos por eles.
    Abs

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    1. Caro Frederico:

      Agradecemos pelo comentário e respeitamos sua opinião. Porém, permita-nos discordar de sua afirmativa de que o Sr. Shiller não cravou a bolha imobiliária no Brasil.

      Para tanto, nos embasamos em diversas matérias (dentre elas da própria revista Exame):


      http://observadordomercado.blogspot.com.br/2013/09/folha-especialista-crava-estouro-da.html

      http://observadordomercado.blogspot.com.br/2013/09/em-entrevista-exame-shiller-afirma-que.html

      http://observadordomercado.blogspot.com.br/2014/01/infomoney-shiller-ressalta-bolha-no.html

      http://observadordomercado.blogspot.com.br/2013/09/veja-economista-que-previu-bolha.html

      http://observadordomercado.blogspot.com.br/2013/09/profeta-da-bolha-americana-irritou.html


      Sinta-se à vontade para fazer suas críticas e sugestões.

      Continue nos acompanhando.

      Um abraço.

      Observador

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    2. Apesar de indícios pontuais de sobreaquecimento não acredito que haverá uma bolha imobiliário no residencial da cidade de São Paulo.
      E digo isto com alguma pena pois, gostaria de comprar o meu apartamento a um preço honesto e mais justo daqui a 3 anos...

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    3. É nítida a "parcialidade" das informações desse blog. Interesses...Interesses...

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    4. Espera aí, deixa ver se eu entendi...neguinho acessa um blog sobre a bolha imobiliária, assina como Ayres Lança Imóveis (ou seja, uma imobiliária), e vem questionar sobre "parcialidade"?

      Meu caro, não fossem blogs e sites como esse, muita gente ainda estaria caindo no "conto do garoto Cyrela", também conhecido como Ricardo Amorim (aquele que afirmou aos quatro ventos que os imóveis iriam valorizar 30% ao ano, infinitamente, e que debochava quando alguém falava em bolha imobiliária), e estaria comprando imóveis bolhudos e se endividando até a 5ª geração...

      Imparciais mesmos são as informações dos Secovis, Sinduscons, Crecis...

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    5. Shiller não cravou realmente porque não conhece o mercado. E nem há como conhecer, já que vocês ocultam todas as informações possíveis e manipulam as que divulgam. Mas uma pequena caminhada por algumas cidades seria suficiente pra ele cravar a bolha.

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    6. Para o Shiller "cravar que existe bolha no Brasil" ele teria que desenhar para convencer algumas pessoas.. convenhamos..

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  2. vocês não viram nada quem não vender seu imóvel agora vai perder cada dia mais,a bolha só ta começando,

    Atenciosamente,
    cesar

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  3. Impressionante como a BOLHA está nitidamente instalada e a mentira continua rolando solta. Mas, como a lei do livre mercado é assim, só nos resta aguardar o futuro deixando o dinheiro bem aplicado... Coitados daqueles que caem na conversa fiada dos corretores mal intencionados...

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  4. No meu comentário no post anterior como assinante do Exame,eu não quis prolongar mas gostaria de acrescentar:
    Tenho uma irmã que comprou um apartamento próximo a Klabin/SP,há 3anos e meio(quase comprei um também para investir)ainda numa boa época(no dia fomos cedo e já havia fila para a compra)e vendeu o mesmo no anos passado com ganho de 50 mil reais num investimento de quase 600 mil reais após 3 anos.
    Conheço pessoas que compraram escritórios,fizeram dívidas e estão desesperados para alugar ou vender e estão cortando despesas e ficaram devendo aos bancos para poder honrar as dívidas dos imóveis comerciais.
    Um amigo meu que tem imobiliária na Av Aclimação,pagando um aluguel de 6000,00 reais está desesperado,pois já está há dois meses sem vender um único imóvel.
    Acredito que não seja somente a minha impressão,mas parece que na cidade estamos olhando cada vez mais placa de aluga-se.
    Nos países onde houve bolha,ela demorou vários anos para estourar e normalmente é desinflada aos poucos(Japão e Espanha) ou subitamente como nos Estados Unidos quando o governo daquele país deixou quebrar Lehman Brothers, envolvido com o subprime e castelo de areia do mercado imobiliário.
    Apesar de ser assinante de várias revistas do grupo Abril,eu sei que as construtoras tem grande força como anunciantes do mercado publicitário,o que com certeza deve deixar o grupo Abril muito cauteloso para falar jornalisticamente o que está óbvio.
    .

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  5. Caros, o estouro da bolha já é visível, basta entrar nos sites de vendas de imóveis e acompanhar por alguns dias e verá que os preços já estão em baixa, pois estou a procura de um imóvel para comprar e já noto a diferença.
    Em SP no Morumbi foram construídos aptos na favela e agora ninguém consegue vender, compraram pelo valor que estão vendendo hoje e detalhe já não conseguem vender, ex. vi um apto que estava anunciado a 340mil, hoje esta em 280mil, fui ver e o proprietário disse que era para fazer uma oferta (imóvel com lazer completo).
    E os senhores proprietários aproveitem para vender agora, pois dentro de dois anos seus imóveis valerão de 30 a 40% menos.
    O déficit habitacional esta na classe média-baixa e a renda destes não acompanharam as subidas dos preços dos imóveis, e detalhe estes logos ficarão sem emprego novamente, pois a crise econômica esta na borda de nosso país de políticos mentirosos.

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  6. A poupança já tem rendimentos melhores do que o mercado imobiliário. Tanto como investidor "autônomo" quanto para os investidores de ações e fundos do setor.

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  7. Sem querer defender as construtoras, mas qualquer carro pé de boi zero Km aqui no Brasil custa R$60 mil, se voce comparar os precos dos imoveis com os precos dos carros, voces vao ver que o preço não está tao caro assim. A verdade é que tudo ta inflacionado nessa droga de pais....

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  8. Papo furado esta comparacao com carros. Os carros Sempre foram caros por causa dos impostos. Os apartamentos nao...

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  9. Arautos do apocalipse... bolha é uma coisa que explode e deixa todos na mão de uma hora para outra. Aqui ocorre uma acomodação leve, mantendo os preços ou mesmo caindo muito pouco - não é o caso de se chamar de bolha. E comparar com Estados Unidos é uma falácia - aqui não está havendo especulação de financeiras ou de investidores para levantar dinheiro. Grande maioria é compradora do primeiro imóvel ou estão indo para um imóvel maior porque a família cresceu.

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  10. Não sou economista, mas apenas alguém na faixa dos 50 que já viveu algumas crises neste país. O governo solta um pacotaço de obras civis(estádios) e derrama crédito no mercado de forma irresponsável, criando algumas situações "sui generis" Por ex; profissionais tipo " pintor, azulegista" virem seus salários crescerem absurdamente da noite pro dia. Tudo reflexo da alta demanda criada pelo governo, sem falar no custo dos materiais materiais(aço, cimento, etc) . Como o mercado é muito dinâmico, em pouco tempo de uma para outra foram surgindo coisas absurdas... aptos de 40, 37, 34m2 . E ainda pessoas sem preparo profissional algum, virarem construtores. Alguns chegam a iniciar obra sem capital esperando com o anuncio de venda irem se capitalizando e tocando a obra. Isto funcionou enquanto o mercado estava extremamente aquecido. Acredito mesmo que vamos enfrentar dias difíceis e os preços vão ter que se ajustar. Até onde, só Deus sabe. Nos anos 80, os proprietários estavam entregando imóveis após alguns anos de pagamento somente para se livrarem das prestações. Cheguei a presenciar pessoas que entregavam pela própria divida.
    Naquela época os prazos de financiamento eram de até 20anos. Depois o governo foi aumentando e hoje se chega a 35anos. Com os veículos o mesmo... prazo máximo era de 36meses. As coisas fluíam de uma maneira mais planejada
    Sinceramente não imagino aonde isto vai deslanchar. Com a palavra os economistas....

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  11. Caros, se não existisse nenhum sinal de Bolha, não digo aqui e nem me arriscaria a dizer o tamanho da bolha, mas voltando se não existisse nenhum tipo de Bolha NÃO estaríamos discutingo o assunto. Portanto, sem medir a gravidade da Bolha é óbvio que existe especulação e das grandes. Isso é indicio de Bolha sim, que pode esvaziar aos poucos. Estamos falando de Bolha e não de BOMBA que explodirá a qualquer momento.

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