Os proprietários estão abrindo mão de exigências para assinatura do contrato, como fiador. E aceitam redução de 30% a 33% em relação ao valor pedido inicialmente
Com a prolongada crise econômica e o desemprego alto, muitos imóveis estão
vagos. Por isso, o inquilinos estão com forte poder de negociação. Os
proprietários estão abrindo mão de exigências para assinatura do contrato, como
fiador. E aceitam redução de 30% a 33% em relação ao valor pedido inicialmente.
Já há casos em que o inquilino consegue uma carência de até três meses,
período em que paga somente os encargos. O tempo médio com imóvel vazio na
cidade varia de 45 a 60 dias, mas, na prática, dependendo do bairro, pode
ultrapassar os três meses.
Segundo o Sindicato da Habitação (Secovi-Rio), a queda de preço é ainda
maior se for um imóvel de alto padrão, com desvalorização de até 25% em um ano.
Copacabana está sofrendo mais com o grande número de oferta de imóveis.
No lugar do fiador, os proprietários aceitam o pagamento de seguro, em
muitos casos descontado da parcela recebida pelo dono do imóvel.
Para quem já está com o imóvel alugado, o desafio é não perder o
inquilino, especialmente se for um bom pagador. Por isso, muitos proprietários
estão abrindo mão dos reajustes anuais.
De acordo com corretores de imóveis, no período de aniversário de
contratos, mais da metade dos locatários pede para que o aumento não seja
aplicado ou solicitam até a redução do preço do contrato. E cerca de 80%
conseguem ter seus pleitos atendidos.
Na prática, o contrato de aluguel com vencimento em setembro já vai
apresentar correção para baixo, já que o Índice Geral de Preços ao Mercado
(IGP-M), considerado referência para correção dos preços dos aluguéis,
acumulado em 12 meses até este mês é negativo.
Mudança pode compensar
Com as quedas no mercado imobiliário, há casos em que mudar para um imóvel
com aluguel mais em conta compensa, mesmo em contratos novos, que preveem multa
de rescisão, além dos custos com reparos. Segundo simulações feitas pela
professora Virgínia Prestes, do MBA da Faap, a pedido do GLOBO, há ocasiões em
que os gastos se pagam em até dois meses com a economia proporcionada pelo
aluguel menor.
Virgínia simulou a situação de um inquilino que paga R$ 1.800 por mês e
deseja ir para um imóvel mais barato. Para a mudança, esse locatário teria que
arcar com gastos fixos de R$ 3.500, que cobrirão o frete e a manutenção
necessária para devolver o imóvel. Ela considerou dois cenários, um com multa
de rescisão de contrato (R$ 2.500) e outro sem ela.
A partir desses parâmetros, ela estabeleceu algumas possibilidades de
valores de aluguel mais barato: R$ 1.500; R$ 1.500, mas com três meses de
carência, como alguns inquilinos já têm oferecido; e R$ 1.300. O exercício
considerou também a rentabilidade que o dinheiro economizado teria em uma
aplicação financeira que acompanha o CDI, taxa que é a referência para
investimentos.
De acordo com as simulações, as opções que oferecem carência do aluguel
por três meses são as mais vantajosas, seja com multa ou sem. Quando o novo
aluguel é de R$ 1.500, há carência e não há multa, todo o custo da mudança se
paga já no segundo mês. Quando há multa envolvida, o tempo sobe para cinco
meses. Depois dessas, para quem não precisa pagar multa, a alternativa mais
vantajosa é mudar para um imóvel que custe R$ 1.300 por mês, que proporcionaria
uma economia suficiente para compensar os custos da mudança no sétimo mês.
Em outras duas opções simuladas pela especialista — tanto aquela em que o
aluguel de R$ 1.800 cai para R$ 1.500 e não há cobrança de multa como aquela em
que o valor é de R$ 1.300 mas há multa de R$ 2.500 — levariam 12 meses para
pagar os custos. Já a alternativa de um imóvel de R$ 1.500, com cobrança de
multa, só seria compensada após longos 19 meses, de acordo com a professora da
Faap.
Segundo ela, nos casos em que a mudança se paga em menos de um ano, por
exemplo, ela se justifica. Se demorar mais que isso, a professora acredita que
não compense, levando-se em consideração a dor de cabeça que mudar de endereço
envolve, como necessidade de alterar as correspondência e eventual distância
maior do trabalho.
Momento do locatário
Segundo Virgínia, o locatário deve abordar o locador com números como
esses para mostrar que há oportunidades no mercado e, por isso, ele faria um
bom negócio se aceitasse reduzir o valor do aluguel.
Ela explica que o inquilino deve citar as opções que existem e a crise que
afeta o mercado, salientando que, caso ele não se mostre sensível a isso,
poderá ficar sem locatário por um bom tempo, perdendo receita e tendo que arcar
com o custo do imóvel. Ainda de acordo com a professora, caso ele ofereça não
aplicar reajustes da inflação, isso não é suficiente. A inflação está baixa,
esse aumento não faria uma grande diferença. É importante negociar.
Segundo Flávio Lemos, diretor da Trader Brasil Escola de Finanças e
Negócios, além de considerar em quanto tempo a economia com o aluguel pagaria o
gasto com a mudança, é também fundamental a poupança que o locador poderá fazer
num prazo de 30 meses por exemplo. Ir para um imóvel de R$ 1.300, por exemplo,
permitiria uma economia líquida de R$ 11,5 mil neste prazo.
(O Globo - Economia - 28/09/2017)
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